Was müssen unverheiratete Paare beim Hauskauf beachten?

In Deutschland leben Statistiken zufolge rund 2,8 Millionen Paare ohne Trauschein zusammen. Das ist prinzipiell natürlich unproblematisch – kann jedoch dann, wenn ein Hausbau oder der Kauf einer Immobilie ansteht, zur Herausforderung werden. Worauf Sie achten sollten, wenn Sie Hausbau oder Immobilienkauf unverheiratet angehen wollen, welche Schwierigkeiten sich ergeben können und wie Ihnen ein Partnerschaftsvertrag helfen kann, erfahren Sie im Folgenden.

Einen Hauskauf unverheiratet angehen: Darum können sich Probleme ergeben

Ein gemeinsamer Immobilienkauf oder der Bau eines Eigenheims ist auch dann möglich, wenn Sie ohne Trauschein mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin zusammenleben. Der Umstand, dass Sie unverheiratet sind, steht Ihrem Wohn-Vorhaben nicht im Wege. Allerdings ergeben sich für unverheiratete Paare gerade im Zusammenhang mit einem gemeinsamen Immobilienprojekt weitere Risiken, um die sich Paare mit Trauschein nicht sorgen müssen. Das hängt damit zusammen, dass nicht eheliche Partnerschaften einen geringeren gesetzlichen Schutz erfahren als eheliche Gemeinschaften.

Während insbesondere Eigentumsverhältnisse in der Ehe kraft Gesetzes geregelt werden, ist das bei nicht ehelichen Lebenspartnerschaften nicht der Fall. Insbesondere in Zusammenhang mit einem Immobilienkauf oder -bau können daher im Falle einer Trennung Unklarheiten und Streitigkeiten entstehen. Außerdem kann sich auch die Immobilienfinanzierung schwieriger gestalten und einige Fallstricke mit sich bringen. Welche Punkte Sie in diesem Zusammenhang bedenken sollten und wie Sie selbst für Rechtssicherheit sorgen können, erfahren Sie hier.

Haus kaufen: Darum ist der Grundbucheintrag bei Unverheirateten besonders wichtig

Kauft oder baut ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie, werden regelmäßig beide Partner Immobilieneigentümer. Nicht nur aus emotionalen Gründen lassen sich beide gemeinsam ins Grundbuch eintragen. Beide Partner werden durch die Grundbucheintragung zu gleichberechtigten Eigentümern der Immobilie. Das hat unter anderem zur Folge, dass beiden Partnern ein Nutzungsrecht an der Immobilie zusteht und kein Partner das Haus oder die Wohnung ohne Zustimmung des anderen veräußern kann.

Anders kann es bei unverheirateten Paaren aussehen. Oft kommt es vor, dass nur ein Partner in das Grundbuch eingetragen wird. Das kann durchaus problematisch sein. Schließlich gilt nur die im Grundbuch eingetragene Person als Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks.

Insbesondere dann, wenn Sie Ihre Immobilie gemeinsam mit dem Partner finanzieren oder Eigenkapital und Arbeitsleistung von beiden erbracht wird, sollten Sie daher darauf achten, dass eine Eintragung beider Partner in das Grundbuch stattfindet. Dabei ist es möglich, die konkreten Eigentumsverhältnisse nach Anteilen im Grundbuch anzugeben. Das bedeutet: Hat ein Partner finanziell mehr zum Immobilienkauf beigesteuert, müssen die Rechte an der Immobilie nicht hälftig geteilt werden. Auch eine Aufteilung von beispielsweise 30 zu 70 ist möglich.

Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keinen Rechtsanspruch aus dem Immobilieneigentum. Das gilt sogar dann, wenn der nicht im Grundbuch eingetragene Partner die Immobilie alleine vollständig finanziert hat.

Baufinanzierung: Darauf sollten Unverheiratete bei der Kreditaufnahme achten

Mit der Baufinanzierung verhält es sich ähnlich wie mit dem Grundbuch. Derjenige, der für die Immobilienfinanzierung unterschreibt, ist rechtlich dazu verpflichtet, für die Tilgung der Kreditsumme sowie für Zinszahlungen aufzukommen. Daran ändert sich selbst dann nichts, wenn der Kreditnehmer nicht im Grundbuch steht und daher niemals Eigentum an der Immobilie erworben hat.

Es ist daher ratsam, sich als unverheiratetes Paar für eine gemeinsame Immobilienfinanzierung zu entscheiden. Auf diese Weise haften beide gesamtschuldnerisch für den Kredit. Dies bedeutet, dass die finanzierende Bank die Rückzahlung komplett oder teilweise von jedem Schuldner einfordern kann. Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie haben hierbei wieder keine Auswirkungen auf die Zahlungsverpflichtung.

Konkret bedeutet das: Sollte ein Kreditnehmer finanziell ausfallen oder sich weigern, zu zahlen, wird die Bank den anderen zur Zahlung auffordern.

Ein weiterer Vorteil, wenn beide Partner den Kreditvertrag unterzeichnen: Durch 2 Kreditnehmer wird die Kreditwürdigkeit erhöht. Da auf diese Weise das Risiko für die Bank geringer ausfällt, wird die Finanzierung tendenziell günstiger.

Das geschieht im Fall einer Trennung mit der Immobilie und dem Kredit

Wenn ein unverheiratetes Paar gemeinsam eine Immobilie kauft und sich später trennt, gilt: Nur die Person, die im Grundbuch eingetragen ist, kann bestimmen, was mit der Immobilie geschieht. Denn sie ist alleiniger Eigentümer.

Ähnliches gilt beim Baudarlehen, allerdings mit negativen Folgen. Denn nur die Person, die den Kreditvertrag unterschrieben hat, muss den Kredit zurückzahlen.

Das ungünstigste Szenario ist also, wenn nur eine Person im Grundbuch steht und die andere Person alleine die Finanzierung unterzeichnet hat. Im Falle einer Trennung besitzt die erste dann eine Immobilie ohne Schulden, während die zweite den Kredit alleine zurückzahlen muss und dabei nicht einmal ein Wohnrecht an der Immobilie besitzt.

Sind hingegen beide Partner in das Grundbuch eingetragen, müssen sie bei einer Trennung klären, wer die Immobilie behalten darf und wie hoch der finanzielle Ausgleich ist, der dem anderen im Gegenzug zusteht.

Die Baufinanzierung ihrerseits läuft von der Trennung unbeeinträchtigt weiter. Allein aufgrund der Trennung besteht nicht die Möglichkeit, die Baufinanzierung kostenfrei vorzeitig zu beenden. Wenn die Immobilie im Zuge der Trennung verkauft werden soll und der Kreditvertrag daher vorzeitig gekündigt wird, so fällt eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich unter anderem nach dem Restschuldbetrag und dem Sollzinssatz.

Allein dann, wenn die Baufinanzierung bereits länger als 10 Jahre läuft, können Sie sich auf ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 I Nr. 1 BGB berufen und die Baufinanzierung kostenfrei vorzeitig beenden. In diesem Fall muss jedoch die komplette Restschuld zeitnah abgelöst werden.

Partnerschaftsvertrag: So können auch Unverheiratete sicher eine Immobilie kaufen

Für unverheiratete Paare können sich rund um den Hauskauf verschiedene Schwierigkeiten ergeben. Sind nicht bereits beim Kauf der Immobilie alle negativen Eventualitäten bedacht worden, drohen im Trennungsfall Streit und eventuell die finanzielle Benachteiligung eines Partners. Sie haben jedoch die Möglichkeit, späteren Schwierigkeiten durch eine vertragliche Regelung zuvorzukommen:

Mithilfe eines notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrags können Sie alle Eventualitäten rund um den gemeinsamen Immobilienkauf regeln. In dem Vertrag kann unter anderem festgehalten werden:

• Höhe des Eigenkapitals, das jeder Partner eingebracht hat
• Übernahme sonstiger Kosten rund um den Immobilienkauf oder -bau
• Haftung für die Baufinanzierung
• Eigentum an bestimmten Möbeln und anderen Gegenständen
• Veränderung der Eigentumsverhältnisse an der Immobilie im Falle einer Eheschließung oder Trennung

Werden solche Regelungen vertraglich im Vorfeld getroffen, so wissen beide Partner insbesondere im Falle einer Trennung genau, was auf sie zukommt. Hinzu kommt, dass es mit einem Partnerschaftsvertrag deutlich leichter fällt, eine gerechte Einigung bezüglich der Immobilie zu finden, falls die Beziehung auseinander geht.

Die Kosten für einen solchen Vertrag belaufen sich im Schnitt auf 5 Euro pro 1.000 Euro Vermögenswert. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro müssen Paare demnach etwa 1.500 Euro zuzüglich Anwalts- oder Notarkosten veranschlagen.

Fazit: Als unverheiratetes Paar sicher eine Immobilie kaufen

Wenn ein unverheiratetes Paar gemeinsam eine Immobilie kauft oder baut, so können sich einige Schwierigkeiten rund um die Baufinanzierung sowie die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie ergeben. Insbesondere wenn nicht beide Personen im Grundbuch eingetragen werden oder den Darlehensvertrag unterzeichnen, kann das im Falle einer Trennung zu Problemen führen. Eine ungerechte Aufteilung, die einen Partner finanziell benachteiligt, ist dann nicht selten. Darum ist es sinnvoll, sämtliche Vereinbarungen rund um den Immobilienkauf oder -bau vorab in einem Partnerschaftsvertrag niederzuschreiben und notariell beglaubigen zu lassen.

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