Pflegeimmobilie kaufen: Als Kapitalanlage geeignet?

Viele Menschen entscheiden sich im Rahmen ihrer Altersvorsorge für ein Immobilieninvestment. Die Wahl fällt dabei typischerweise auf vermietete Eigentumswohnungen. Doch der Markt bietet Alternativen, darunter die Pflegeimmobilie. Häufig werden Pflegeappartements von Anbietern als „Rundum-Sorglos-Immobilien“ angepriesen, da sie einige Vorteile mit sich bringen. Doch ganz so risikolos wie oft beschrieben sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage nicht.

Definition: Was ist eine Pflegeimmobilie?

Bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich um eine besondere Form der Kapitalanlage, die sogenannte Spezial- oder Betreiberimmobilie. Sie als Investor erwerben dabei eine Einheit in einer Pflegeeinrichtung. Die Besonderheit: Den Mietvertrag schließen Sie nicht mit dem Bewohner der Einrichtung ab, sondern mit dem Betreiber. Häufig handelt es sich hierbei um öffentliche Träger wie die Caritas oder das Rote Kreuz, doch auch private Betreiber sind mittlerweile gang und gäbe.

Unterschied zwischen förderfähigen und nicht förderfähigen Pflegeimmobilien

Eine „echte“ Pflegeimmobilie beschreibt in der Regel ein Pflegeheim, in dem Hilfsbedürftigen ausgebildetes Pflegepersonal zur Seite steht. Doch auch Senioren- und Altenheime können als Pflegeeinrichtung eingestuft werden, wenn dort Pflegeleistungen im bestimmten Umfang erbracht werden.

Bei einem Zimmer in einer Einrichtung für Betreutes Wohnen handelt es sich im Allgemeinen nicht um eine Pflegeimmobilie. Der Unterschied ist für Sie als Anleger wichtig, da „echte“ Pflegeeinrichtungen, die alle Anforderungen gemäß Paragraf 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) erfüllen, zu den sogenannten förderfähigen Einrichtungen zählen. Kann ein Bewohner seine Miete für den Heimplatz nicht mehr zahlen, springen hier soziale Träger wie die Sozial- oder Pflegeversicherung ein. Sie als Investor sind dadurch maximal abgesichert. Bei nicht förderfähigen Pflegeimmobilien gibt es dieses Sicherheitsnetz nicht. Hier sollten Sie darauf achten, dass der Betreiber Ihnen eine vertragliche Mietgarantie zusichert. Dann übernimmt dieser die ausstehenden Zahlungen, wenn Bewohner in Zahlungsverzug geraten.

Wie läuft der Kauf einer Pflegeimmobilie ab?

Wird eine Pflegeimmobilie durch einen Bauträger errichtet, so sucht sich dieser daraufhin einen geeigneten Betreiber. Mit dem Betreiber wird anschließend ein Mietvertrag über den gesamten Gebäudekomplex geschlossen, der meist auf einen sehr langen Zeitraum von etwa 20 bis 25 Jahren befristet wird. Im Anschluss wird das Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt, für die wiederum Käufer gesucht werden.

Kaufen Sie dem Bauträger eines der angebotenen Pflegeapartments ab, treten Sie automatisch in den bestehenden Mietvertrag mit dem Betreiber ein. Sie können diesen nicht ändern oder einseitig einen neuen Mietvertrag schließen. Stattdessen gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Die Miete erhalten Sie nicht vom Bewohner Ihres Apartments, sondern direkt vom Betreiber. Da Sie eine Wohnung in einem größeren Komplex erwerben, werden Sie durch den Kauf auch automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Im Grunde unterscheidet sich der Kauf einer Pflegeimmobilie rein rechtlich nicht vom Kauf einer Eigentumswohnung. Auch hier unterzeichnen Sie einen regulären Kaufvertrag. Im Anschluss sorgt der Notar dafür, dass Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Der Preis für Pflegeappartements liegt in der Regel zwischen 150.000 und 300.000 Euro. Für diesen Betrag erhalten Sie ein Zimmer mit etwa 20 bis 30 Quadratmetern. Darüber hinaus erwerben Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, wozu unter anderem Flure, Küche, Gemeinschaftsräume sowie die Außenanlagen zählen. Die Größe Ihres Anteils orientiert sich dabei an der Anzahl Ihrer Miteigentumsanteile. Das bedeutet vereinfacht gesagt: Je mehr Eigentümer es gibt, desto kleiner ist Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Was sind die Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

Anbieter von Pflegeappartements bewerben die inserierten Immobilien häufig als „Rundum-Sorglos-Paket“ bei gleichzeitig hoher zu erwartender Rendite. Sie stellen oft eine langfristige jährliche Rendite von 4 bis 6 Prozent in Aussicht. Gleichzeitig weisen sie auf die vielen Vorteile von Pflegeimmobilien als Investmentform hin. Hierzu zählen folgende:

• Kein Mietausfallrisiko: Kann der Bewohner nicht mehr zahlen, springen bei förderfähigen Pflegeimmobilien staatliche Träger ein. Bei nicht förderfähigen Pflegeimmobilien gilt häufig eine vertraglich vereinbarte Mietgarantie. Dabei wird oft auch gezahlt, wenn der Heimplatz aktuell gar nicht vermietet ist. Als Eigentümer müssen Sie also weder Mietausfälle noch Leerstand fürchten.
• Keine aktive Mietersuche nötig: Als Eigentümer einer Pflegeimmobilie haben Sie einen langfristigen Mietvertrag mit dem Betreiber. Um die Suche nach Bewohnern müssen Sie sich nicht kümmern.
• Inflationsschutz durch Indexmiete: Oft ist die Miete an einen Preisindex gekoppelt. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, steigen auch Ihre Mieteinnahmen.
• Keine Verwaltung nötig: Um die Verwaltung der Immobilie kümmert sich der Betreiber. Sie als Eigentümer sollten lediglich die WEG-Versammlungen besuchen.
• Betreiber übernimmt Betriebskosten: Betriebskosten wie Hausstrom, Wasser oder Versicherungen übernimmt der Betreiber der Pflegeeinrichtung.
• Betreiber kommt für die meisten Instandhaltungen auf: Sie als Eigentümer müssen bei einer Pflegeimmobilie lediglich die Kosten für Instandhaltungen „an Dach und Fach“ übernehmen. Dazu zählen maßgeblich Instandhaltungsmaßnahmen an Dach, Außentüren, Fenstern, tragenden Wänden sowie an Versorgungsleitungen. Alles andere übernimmt der Betreiber.
• Maklercourtage entfällt oft: Bauträger verkaufen Pflegeapartments häufig direkt, weshalb keine zusätzlichen Kosten für einen Makler anfallen.
• Steigende Nachfrage: Die demografische Entwicklung ist geprägt von einer alternden Bevölkerung sowie einer steigenden Lebenserwartung. Gleichzeitig entscheiden sich immer weniger Menschen dafür, die eigenen Eltern zu Hause zu pflegen. Diese Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass künftig ein erhöhter Bedarf an Pflegeeinrichtungen bestehen wird.

Was sind die Risiken eines Pflegeappartements als Kapitalanlage?

Die Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage erscheinen auf den ersten Blick sehr attraktiv. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich auch mit den Risiken auseinandersetzen, denn ganz so risikolos wie oft angepriesen ist das Investment nicht.

• Insolvenz des Betreibers: Bei einer Pflegeeinrichtung handelt es sich um einen wirtschaftlichen Betrieb, der Gewinn erzielen muss. Schätzungen zufolge sind aber 4 bis 7 Prozent aller Pflegeheime in Deutschland akut insolvenzgefährdet. Muss Ihr Betreiber Insolvenz anmelden, fallen schlagartig alle Mietzahlungen weg. Darüber hinaus ist es sehr aufwendig, einen neuen Betreiber zu finden – gerade wenn das Pflegeheim bereits etwas in die Jahre gekommen ist. Dies kann sehr lange Mietausfallphasen für Sie bedeuten.
• Vertragsverletzungen des Betreibers: Sehen Sie den Pflegeheimbetreiber als Ihren Mieter an. Idealerweise überweist dieser monatlich pünktlich seine Miete und kommt auch sonst allen vertraglichen Verpflichtungen nach. Doch auch hier gibt es schwarze Schafe: Hält Ihr Betreiber sich nicht an die Regeln, kann dies finanzielle Nachteile und viel Ärger für Sie bedeuten.
• Pre-Opening-Phase ohne Mieteinnahmen: Häufig gibt es bei Pflegeimmobilien eine mehrmonatige Pre-Opening-Phase, während welcher der Betreiber keine Miete zahlen muss. Wenn Sie Ihre Pflegeimmobilie mithilfe von Fremdkapital finanzieren, müssen Sie die Kreditraten in dieser Zeit alleine stemmen können.
• Risiko Wertverfall: Aufgrund des steigenden Bedarfs an Pflegeeinrichtungen erwarten sich viele Investoren automatisch eine Wertsteigerung. Doch dies ist häufig nicht der Fall. Die staatlichen Anforderungen an Pflegeheime sind hoch und ändern sich ständig. Ist Ihre Pflegeeinrichtung in die Jahre gekommen und können moderne Standards nicht gewährleistet werden, kann es später sehr schwer sein, einen Käufer zu finden. Im schlimmsten Fall müssen Sie nach Ablauf des Pachtvertrags sehr viel Geld in die Modernisierung der Einrichtung stecken, um überhaupt einen Käufer zu finden.

Pflegeimmobilien kaufen: Worauf muss ich achten?

Wenn Sie ein Pflegeappartement kaufen möchten, sollten Sie bei der Auswahl möglichst streng sein. Lassen Sie sich nicht auf Kompromisse ein und achten Sie stattdessen auf jedes Detail. Die folgenden Punkte sollten Sie besonders akribisch prüfen:

• Professionalität des Betreibers: Wie stark ist der Betreiber im Markt etabliert? Wie läuft das Pflegeheim aktuell? Sinkt die Belegungsquote oder steigt sie?
• Lage: Wie ist es um den demographischen Wandel in der Gegend bestellt? Wandern viele Menschen aus der Region ab und sind daher künftig weniger Pflegeplätze erforderlich?
• Zustand und Ausstattung: Erfüllt die Pflegeeinrichtung alle staatlichen Auflagen? Wie energieeffizient ist das Gebäude? Wie modern ist die medizinische Ausstattung? Gibt es einen hohen Anteil an Einzelzimmern?
• Förderfähigkeit: Ist die Pflegeimmobilie förderfähig oder nicht? Wenn sie es nicht ist, gibt es eine vertragliche Mietgarantie?
• Stimmung innerhalb der WEG: Ist sich die WEG eher einig oder gibt es oft Streitigkeiten? Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen an? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

Wenn Sie ein Pflegeappartement kaufen, dann müssen Sie dieses nicht nur als Immobilie, sondern auch als wirtschaftlichen Betrieb verstehen. Versuchen Sie einzuschätzen, wie gut die Einrichtung läuft und wie gut sie auf die Zukunft vorbereitet ist. So ist bereits absehbar, dass der Staat künftig erhöhten Wert auf eine gute Energieeffizienz und auf möglichst hohen Komfort legen wird. Achten Sie deshalb auch auf Aspekte wie Nachhaltigkeit und prüfen Sie, ob eine möglichst hohe Einzelzimmerquote gegeben ist.

Pflegeimmobilie finanzieren: So geht’s!

Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie unterscheidet sich nicht von der Finanzierung einer regulären Wohnimmobilie. Auch hier müssen Sie der kreditgebenden Bank zunächst alle Informationen zum Objekt Ihrer Wahl zukommen lassen und sich überlegen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen wollen. Erwartet werden meist etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Im Anschluss wird die Bank Ihnen ein Kreditangebot unterbreiten, welches Sie annehmen oder ablehnen können. Empfehlenswert ist es, Angebote bei mehreren Banken einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

Auch bei der Finanzierung einer Pflegeimmobilie handelt es sich meist um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie den Kreditbetrag in gleichbleibenden monatlichen Raten abbezahlen. Bleibt nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld, müssen Sie für diese eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Steuern bei Pflegeimmobilien: So können Sie profitieren!

Steuerlich werden Pflegeimmobilie ebenso behandelt wie vermietete Eigentumsimmobilien. Das bedeutet für Sie, dass Sie die Anschaffungskosten jährlich mit 2 Prozent als Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben und so Ihre Steuerlast mindern können. Darüber hinaus können Sie die laufenden Kosten als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Einen kleinen steuerlichen Vorteil haben Pflegeimmobilien jedoch gegenüber regulären Wohnimmobilien: Hier können Sie auch die Kosten für die Einrichtung über 10 Jahre abschreiben.

Pflegeimmobilie oder vermietete Eigentumswohnung: Was ist besser?

Ob Sie als Kapitalanleger am Ende mit einer Pflegeimmobilie oder einer vermieteten Eigentumswohnung besser beraten sind, hängt ganz von den individuellen Gegebenheiten ab. Im Bestfall investieren Sie in ein modernes Pflegeappartement mit Mietgarantie, welches Ihnen langfristig eine gute Rendite erwirtschaftet. Allerdings kann das Vorhaben auch von Misserfolg gekrönt sein, etwa wenn der Betreiber Insolvenz anmelden muss oder wenn das Pflegeheim die staatlichen Auflagen nicht mehr erfüllt. Dann müssen Sie unter Umständen beim Verkauf auch eine Wertminderung hinnehmen.

Eine Eigentumswohnung geht häufig mit einem geringeren Gesamtrisiko einher: Wählen Sie ein Objekt in guter Lage, ist das Risiko eines Wertverfalls kaum verhanden. Gerade wenn es sich um eine kleine Stadtwohnung handelt, dürften Sie dabei ein gutes Geschäft machen. Allerdings gehen Eigentumswohnungen mit mehr Aufwand und höheren laufenden Kosten einher: Sie müssen sich selbst um Ihre Mieter kümmern, Nebenkostenabrechnungen erstellen und Instandhaltungsmaßnahmen bezahlen. Dafür profitieren Sie von einem nicht zu unterschätzenden Vorteil: Möchten Sie oder enge Angehörige die Wohnung für sich selbst nutzen, können Sie Eigenbedarf anmelden. Bei Pflegeimmobilien werden Eigentümer und deren Familienmitglieder häufig zwar bevorzugt in der jeweiligen Einrichtung untergebracht, doch haben Sie keinen Anspruch auf Eigenbedarf. Sie können Ihr eigenes Pflegeappartement später also nicht selbst beziehen.

Fazit: Pflegeimmobilien sind kein „Rundum-Sorglos-Paket“

Pflegeimmobilien werden immer beliebter, da die Vorteile auf den ersten Blick sehr überzeugend erscheinen. Sie als Anleger müssen sich in der Regel nicht vor Mietausfällen fürchten, Sie müssen sich nicht um die Verwaltung kümmern und Betriebskosten sowie die meisten Instandhaltungskosten übernimmt der Betreiber. Kurzum: Vermeintlich geringes Risiko bei solider Rendite. Doch bei der Auswahl der passenden Pflegeimmobilie sollten Sie Vorsicht walten lassen: Ist die Einrichtung veraltet, riskieren Sie Wertverfall und meldet der Betreiber Insolvenz an, stehen Sie lange Zeit ohne Mieteinnahmen da. Wägen Sie also gut ab, ob am Ende nicht doch eine vermietete Eigentumswohnung die bessere Alternative ist.

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