Die Restschuld beim Baudarlehen

Eine Immobilienfinanzierung zahlen Sie über einen langen Zeitraum zurück. In der Regel ist das Darlehen nach der ersten Sollzinsbindungsfrist noch nicht vollständig getilgt, sodass eine Restschuld bleibt. Im Folgenden erfahren Sie, von welchen Faktoren die Höhe des Schuldbetrages abhängig ist, wie Sie die Restschuld berechnen und was bei einem Hausverkauf mit dem Restsaldo passiert.

Was ist die Restschuld?

Bleibt nach Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibung ein Sollsaldo, handelt es sich dabei um die Restschuld. Wie Sie mit dem Restsaldo verfahren, entscheiden Sie kurz vor Auslaufen der Sollzinsbindung. Sie können den Kredit umschulden, ablösen oder beim gleichen Kreditgeber prolongieren, sofern dieser ein entsprechendes Angebot unterbreitet.

Wie berechnet man die Restschuld?

Die Restschuld ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

• Höhe des Darlehens
• Zinsbindungsdauer
• Tilgungssatz
• Zinssatz

Im Idealfall nutzen Sie einen Restschuld-Rechner, um zu prüfen, wie hoch Ihr Schuldbetrag nach einer bestimmten Laufzeit noch ist.

Für die Restschuld gilt folgende Formel:

Ursprünglicher Kreditbetrag – geleistete Tilgung = Restschuld

Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die Tilgung aus dem Tilgungssatz und den wegen der im Zeitablauf sinkenden Restschuld ersparten Zinsen zusammen – die Tilgung steigt also im Laufe der Rückzahlungszeit stetig an. Mit einem Kreditrechner können Sie verschiedene Varianten berechnen und sich einen Zins- und Tilgungsplan anzeigen lassen, der Auskunft über die Restschuld und die monatlichen Tilgungsanteile gibt.

Welchen Einfluss haben Zins und Tilgung auf die Restschuld?

Zahlen Sie Ihre Baufinanzierung mit einer Annuität zurück, bleibt die monatliche Kreditrate stets gleich. Lediglich der Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate verändert sich jeden Monat. Im Laufe der Zeit wird die Zinsbelastung geringer und die Tilgung steigt um diese Ersparnis an. Aus einem niedrigen Zinssatz resultiert also eine geringere Tilgung und damit eine höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Das folgende Beispiel verdeutlicht dies:

Es handelt sich um ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Tilgung von 2 Prozent. Verglichen wird die Restschuld am Ende der Zinsbindung bei Zinssätzen von 1,5 und 2 Prozent:

Eckdaten	Zinssatz 1,0 %	Zinssatz 2 %
Darlehensbetrag	200.000 €	200.000 €
Rate	500 €	666,67 €
Zinszahlungen während der Laufzeit	17.950,09 €	35.760,08 €
Tilgung während der Laufzeit	42.049,91 €	44.240,32
Restschuld am Ende der Zinsbindung	157.950,09 €	155.759,68
Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung	40 Jahre und 7 Monate	34 Jahre und 9 Monate

Das Beispiel zeigt, dass der Zinssatz einen Einfluss auf die Höhe der Restschuld und damit auch auf die Laufzeit des Darlehens hat.

Wann kann ich die Restschuld ablösen?

Endet die Zinsfestschreibung, können Sie die Restschuld ablösen. Wollen Sie Ihr Darlehen während der Zinsbindungsfrist und nach weniger als 10 Jahren ablösen, muss die Bank damit einverstanden sein. In diesem Fall ist das Kreditinstitut berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Der Kreditgeber hat damit gerechnet, dass Sie den Kredit für den vereinbarten Zeitraum Monat für Monat zurückzahlen. Bei einer vorzeitigen Ablösung entsteht der Bank ein Zinsverlust, den sie an den Kreditgeber weitergibt.

Was passiert bei einem Hausverkauf mit der Restschuld?

Nicht immer verläuft im Leben alles wie geplant und vielleicht möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht zurückgezahlt ist. Bei einem Verkauf ist die Bank verpflichtet, Sie vorzeitig aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Sie lösen das Darlehen dann mit dem Erlös aus dem Hausverkauf ab. Auch in diesem Fall steht dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Übernimmt der Käufer Ihre Finanzierung, können Sie die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Fazit: Finanzierung genau kalkulieren und Restschuld berechnen

Wer einen Kredit aufnimmt, hat in der Regel vor allem die Höhe der monatlichen Belastung im Blick. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristiges Darlehen, sodass Sie auch auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung achten sollten. So wissen Sie bereits bei Kreditaufnahme, wie hoch Ihr Schuldsaldo am Ende der Darlehenslaufzeit sein wird, und können genau planen.

Rechnen Sie bei Ablauf der Zinsbindung mit einem hohen Geldeingang – etwa aus einer Lebensversicherung –, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen wollen, sollte die Restschuld dem erwarteten Betrag entsprechen. Im Idealfall haben Sie Ihre Finanzierung bis zum Eintritt der Rente vollständig zurückgezahlt. Eine Alternative ist ein Volltilgerdarlehen, bei dem am Ende der Sollzinsbindung keine Restschuld bleibt.

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