Rohbau: Definition, Umfang und Kosten

Auch wenn Baugrundstücke mittlerweile Mangelware sind, entscheiden sich nach wie vor zahlreiche Menschen dafür, selbst ein Haus zu bauen. Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Bauherren können das Haus so ganz individuell an die eigenen Wünsche und Bedürfnisse anpassen. Der erste Schritt auf dem Weg zum persönlichen Traumhaus ist dabei der Rohbau.

Definition: Was umfasst der Rohbau?

Eine pauschale oder rechtliche Definition des Begriffs „Rohbau“ gibt es aktuell nicht. Zwar stellen einige Bundesländer in ihren jeweiligen Landesbauordnungen gewisse Mindestanforderungen daran, doch sollten Sie nichtsdestotrotz Ihren persönlichen Bauvertrag genauer unter die Lupe nehmen. Dort ist meist klar definiert, was Ihr Bauträger oder Ihr Architekt unter dem Begriff versteht und was genau Sie bei Fertigstellung des Rohbaus erwarten dürfen.

Allgemein ist ein Rohbau dann fertiggestellt, wenn das äußere Haus soweit steht. Dazu zählen daher maßgeblich die folgenden Gewerke:

• Gießen des Fundaments inklusive Fundamentplatte
• Errichtung der Außenmauern und der tragenden Innenmauern
• Fertigstellung der Dachkonstruktion

Da jedoch viele weitere Aspekte des Hauses bereits in den frühen Bauphasen geplant und ausgeführt werden müssen, zählen zumeist auch die folgenden Schritte noch zum Rohbau:

• Einziehen der Zwischendecken
• Einbau der Treppen
• Einbau des Schornsteins
• Erstellung der Fassade

Mit dem Rohbau ist das sogenannte Bauhauptgewerk fertiggestellt. Sie können anschließend mit dem Innenausbau – dem Baunebengewerk – loslegen.

Ausbaustufen: geschlossener und veredelter Rohbau

Ist der Rohbau fertiggestellt, steht meist nur das äußere Gerippe des Gebäudes. Einige Rohbauer bieten jedoch weitere Ausbaustufen an, die Sie als Bauherr auf Wunsch in Auftrag geben können. Dabei handelt es sich um die folgenden Optionen:

• Geschlossener Rohbau: Ein klassischer Rohbau kommt ohne Fenster und Türen aus. Beim geschlossenen Rohbau werden diese zusätzlich eingebaut. Das fertige Rohgebäude ist somit trocken und wasserdicht.
• Veredelter Rohbau: Auch bei einem veredelten Rohbau sind Türen und Fenster schon integriert. Zusätzlich dazu verputzt der Baudienstleister bereits die Außen- und Innenwände.

Entscheiden Sie sich gegen ein Massivhaus und stattdessen für ein Fertighaus, können Sie in der Regel mit einem geschlossenen Rohbau rechnen. Die einzelnen Bauteile werden hierbei vorab in Produktionshallen hergestellt und müssen so vor Ort nur noch zusammengesetzt werden. Auch Türen und Fenster sind dabei bereits eingebaut.

Wie läuft ein Rohbau ab?

Mit den Rohbauarbeiten können Sie dann beginnen, wenn Ihnen die Baugenehmigung vorliegt. Dabei können grundsätzlich Sie als Bauherr selbst die einzelnen Dienstleister beaufsichtigen und koordinieren. Da hierzu jedoch viel Fachwissen und Erfahrung nötig ist, verlassen sich die meisten Häuslebauer auf einen Architekten. Wenn Sie Ihr Haus über einen Bauträger erwerben, liegen sowohl Aufsicht als auch Verantwortung bei diesem. Bei Großprojekten fällt diese Aufgabe in der Regel einem Generalunternehmer zu.

Bevor Sie den Grundstein für Ihr Traumhaus legen können, müssen Sie zunächst die Baustelle einrichten. Hierzu müssen Sie beispielsweise einen Bauzaun errichten lassen, für die nötigen Zufahrtsmöglichkeiten sorgen, Entsorgungscontainer zur Verfügung stellen sowie Strom und Wasser bereitstellen. Ist die Baustelle entsprechend vorbereitet und abgesichert, kann mit den Tiefbauarbeiten begonnen werden. Je nachdem, was Ihr Bauplan vorsieht, erfolgt zunächst die Unterkellerung oder das Gießen einer Bodenplatte.

Im Anschluss werden in der Regel die Wände errichtet, Zwischendecken eingezogen und es wird für die nötige Wärme- und Schalldichtung gesorgt. Auch Treppen und Schornsteine werden zu diesem Zeitpunkt gegebenenfalls bereits eingebaut. Daraufhin folgt die Fassade. Da diese als Schutz vor Wind und Wetter dient, gehört sie ebenfalls noch zum Rohbau. Mit der Fertigstellung des Dachstuhls steht das Grundgerüst des Hauses und der Rohbau ist beendet. Die meisten Bauherren zelebrieren diesen wichtigen Schritt mit dem traditionellen Richtfest, bei dem die Baufamilie gemeinsam mit den Bauarbeitern auf den Baufortschritt anstößt.

Zu guter Letzt muss der Rohbau nur noch von einem Sachverständigen abgenommen werden. Ein Prüfstatiker des Bauaufsichtsamts kontrolliert dabei alle relevanten Aspekte. Häufig überprüft die Bauaufsichtsbehörde zusätzlich, ob Sie alle örtlichen Vorschriften sowie die Eigenschaften aus dem Bauantrag eingehalten haben. Die Abnahme regelt jedes Bundesland jedoch unterschiedlich: Teils erfolgen lediglich Stichproben.

Wie lange dauern Rohbauarbeiten?

Wenn Sie einen professionellen Dienstleister beauftragen, benötigt dieser für Massivhäuser meist etwa 4 Wochen – vorausgesetzt, schwierige Witterungsbedingungen machen Ihnen keinen Strich durch die Rechnung. Achten Sie daher idealerweise darauf, im Frühjahr mit dem Bau zu beginnen. Dann sind Schnee und Frost bereits vorüber. Zusätzlich dazu können die Bauarbeiter aufgrund der länger werdenden Tage mehr Zeit auf der Baustelle verbringen.

Entscheiden Sie sich für ein Fertighaus, bei dem die Einzelteile bereits vorproduziert werden, steht der Rohbau meist innerhalb von wenigen Tagen.

Kosten: Was kostet ein Rohbau?

Der Rohbau macht in der Regel etwa 50 Prozent der gesamten Bausumme aus. Einer Faustregel zufolge kostet er etwa 500 Euro pro Quadratmeter. So müssen Sie für eine Wohnfläche von 175 Quadratmetern mit Kosten in Höhe von circa 87.500 Euro rechnen. Dabei handelt es sich jedoch nur um grobe Richtwerte: Wie teuer Ihr Rohbau am Ende wirklich ist, hängt von zahlreichen weiteren Faktoren ab, insbesondere von der Auswahl an Materialien.

Beispiel: Das kosten die einzelnen Bauabschnitte

• Dachstuhl: ca. 30.000 €
• Fundament: ca. 70–100 €/m²
• Decken: ca. 130 €/m²
• Wände: ca. 130 €/m²
• Fassade: ca. 130 €/m²
• Schornstein: ca. 4.000 €
• Einrichten der Baustelle: ca. 5–10 % der Rohbaukosten

Rohbaukosten durch Eigenleistung reduzieren: sinnvoll oder nicht?

Um die Kosten für den Hausbau zu senken, entscheiden sich viele Bauherren dazu, selbst Hand anzulegen. Sind Sie handwerklich geschickt oder können Sie sogar eine entsprechende Ausbildung vorweisen, steht dem grundsätzlich auch nichts im Wege. Bei vielen Banken können Sie etwa 10 bis 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung geltend machen und so Ihre Eigenkapitalquote erhöhen.

Nichtsdestotrotz sollten Sie Ihre eigenen Fähigkeiten nicht überschätzen: Verstehen Sie sich eher als Bauhelfer statt als erfahrener Bauarbeiter. Gerade beim Rohbau können Sie Fehler teuer zu stehen kommen. Im schlimmsten Fall müssen Bauschritte wieder rückgängig gemacht werden, wodurch sich der gesamte Baufortschritt verzögert. Auch sollten Sie unbedingt bedenken, dass die Gewährleistung im Falle von Baumängeln entfällt. Besser ist es daher, die Eigenleistung – auch Muskelhypothek genannt – verstärkt beim Innenausbau einzuplanen.

Rohbau versichern: Welche Versicherungen gibt es?

Wenn Sie einen Hausbau in Auftrag geben, sollten Sie sich vorab detailliert mit den verfügbaren Versicherungen beschäftigen. Zur Wahl stehen dabei 6 verschiedene Versicherungen, die Sie je nach Bedarf und Sicherheitsempfinden miteinander kombinieren können:

• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Die Bauherrenhaftpflicht sichert Sie gegen Schadensersatzansprüche Dritter ab. Verletzt sich beispielsweise ein Fußgänger auf Ihrer schlecht abgesicherten Baustelle, greift diese Versicherung.
• Bauhelferunfallversicherung: Wie der Name bereits vermuten lässt, greift die Bauhelferunfallversicherung, wenn Bauhelfer auf Ihrer Baustelle zu Schaden kommen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um bezahlte Bauhelfer handelt oder um gute Bekannte, die Ihnen kostenlos unter die Arme greifen. Als Bauherr sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden. Vergessen Sie dies, drohen Ihnen empfindliche Bußgelder.
• Private Unfallversicherung: Zwar sichert die Bauhelferunfallversicherung Ihre Bauhelfer ab, doch sind Sie als Bauherr selbst nicht vom Schutz erfasst. Dasselbe gilt auch für Ihren Partner oder Ihre Partnerin. Möchten Sie auf der Baustelle aktiv unterstützen, sollten Sie daher über eine zusätzliche private Unfallversicherung nachdenken.
• Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke: Sie haben ein Baugrundstück erworben, doch die Rohbauarbeiten sollen erst im Frühjahr beginnen? Dann können Sie sich in der Zwischenzeit mit einer Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke absichern. Diese greift immer dann, wenn Dritte auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommen.
• Bauleistungsversicherung: Ein Rohbau ist den Gezeiten schutzlos ausgesetzt. Möchten Sie potenzielle Schäden absichern, empfiehlt sich eine Bauleistungsversicherung. Diese greift bei Schäden durch Naturgewalten wie Unwetter oder Hochwasser.
• Feuerrohbauversicherung: Entsteht ein Schaden durch Blitzschlag, Brand, Brandstiftung oder Explosion, springt die Feuerrohbauversicherung für Sie ein.

Fazit: Der Rohbau ist der erste Schritt zum Traumhaus

Mit dem Rohbau gehen Sie den ersten Schritt in Richtung Traumhaus. Da der Begriff jedoch nicht eindeutig definiert ist, sollten Sie die Details Ihres Bauvertrages prüfen. Dort sollte genau aufgeführt sein, welches Ausbaustadium Ihre Immobilie bei Fertigstellung des Rohbaus hat. In der Regel umfasst er das äußere Gerippe des Hauses inklusive Dachstuhlkonstruktion.

Bildnachweis: Traveller70 / Shutterstock.com