Rückauflassungsvormerkung: Wozu braucht man sie?

Bei der Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um eine Art Sicherheitsnetz für Menschen, die eine Immobilie verkaufen oder vorzeitig vererben wollen. Hierbei werden Kauf oder vorweggenommene Erbfolge an bestimmte Konditionen geknüpft. Verstößt der Begünstigte gegen diese Auflagen, kann der Verkäufer beziehungsweise Erblasser die Immobilie zurückfordern. Wann die Rückauflassungsvormerkung sinnvoll ist, was Sie dabei beachten sollten und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Die Rückauflassungsvormerkung ist ein schuldrechtlicher Anspruch, der Immobilieneigentümer bei der Übertragung einer Immobilie absichert. Hierbei werden Schenkung oder Verkauf der Immobilie an vorab definierte Auflagen geknüpft. Verstößt der Erbe oder Käufer der Immobilie gegen die Auflagen, können Sie als ursprünglicher Eigentümer je nach Vereinbarung vom Überlassungsvertrag zurücktreten oder von Ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch machen. Den schuldrechtlichen Anspruch, der sich durch die Vormerkung ergibt, können Sie dabei im Streitfall auch vor Gericht durchsetzen.

Wann ist eine Rückauflassungsvormerkung sinnvoll?

Eine Rückauflassungsvormerkung kann in zahlreichen unterschiedlichen Fällen sinnvoll sein. So können Sie die Übertragung des Eigentums etwa unter anderem von den folgenden Konditionen abhängig machen:

• Eintragung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchrechts
• Übernahme der Pflege
• Keine unerwünschte Veräußerung oder Verpfändung der Immobilie
• Fortführung eines auf dem Grundstück befindlichen Unternehmens und Übernahme der Angestellten

Ein Standardfall, in dem die Rückauflassungsvormerkung häufig zum Einsatz kommt, ist die vorweggenommene Erbfolge: Möchten Sie Ihren Kindern beispielsweise später das Familienheim vererben, jedoch die Erbschaftssteuer umgehen, können Sie Ihrem Nachwuchs das Haus auch vorab schenken oder verkaufen. Im Rahmen einer Rückauflassungsvormerkung können Sie sich absichern und die Eigentumsübertragung an gewisse Konditionen knüpfen: So können Sie sich etwa ein Wohn- oder Nießbrauchrecht einräumen lassen. Auch können Sie so verhindern, dass Ihre Kinder das Familienheim gegen Ihren Wunsch weiterverkaufen. Sie können auch festhalten, dass die Immobilie an Sie zurückgeht, wenn Ihr Erbe einer Drogen-, Alkohol- oder Spielsucht zum Opfer fällt. Sollten sich dadurch Schulden ergeben oder muss Ihr Erbe Insolvenz anmelden, ist das Familienheim vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt.

Auch bei einer Scheidung wird oft die Rückauflassung vereinbart. Bleibt einer der Ex-Partner in der Immobilie, kann so vorzeitig vereinbart werden, was im Falle einer Wiederheirat mit dem ehemaligen Familienheim geschehen soll.

Ein weiterer Fall, in dem die Rückauflassungsvormerkung nahezu unumgänglich ist, ist der Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde. Kaufen Sie der Gemeinde etwa Baugrund ab, so hat diese ein Interesse daran, dass Sie das Grundstück auch wirklich so nutzen wie vereinbart. In der Regel handelt es sich dabei um den Bau eines Eigenheims. Die Gemeinde kann Sie durch die Rückauflassungsvormerkung beispielsweise dazu verpflichten, dass Sie mit dem Bau innerhalb von 2 Jahren nach Grundstückskauf beginnen. Haben Sie dann noch immer nicht den Grundstein für Ihr Eigenheim gelegt, kann die Gemeinde das Grundstück zurückfordern und den Kauf rückgängig machen.

Form und Inhalt: Wie sieht eine wirksame Rückauflassungsvormerkung aus?

Per Gesetz gibt es für die Rückauflassungsvormerkung weder formale noch inhaltliche Vorgaben. Das bedeutet, dass Sie sehr viel Spielraum bei der Erstellung des Dokuments haben. Allerdings bedeutet das auch, dass Sie das Ganze nicht auf die leichte Schulter nehmen sollten: Definieren Sie die Konditionen so, dass sie eindeutig und klar verständlich sind. Bei schwammigen und ungenauen Anforderungen kann es schnell zu Unklarheiten und Streit kommen. Dieser landet nicht selten vor Gericht.

Rückauflassung muss ins Grundbuch eingetragen werden

Haben Sie Ihre Rückauflassung erstellt, muss diese notariell beurkundet und ins Grundbuch der Immobilie – genau genommen in Abteilung II „Lasten und Beschränkungen“ – eingetragen werden. Hierfür müssen Sie einen Notar aufsuchen, der die Grundbucheintragung beim zuständigen Grundbuchamt in die Wege leitet.

Was kostet eine Rückauflassungsvormerkung?

Zwar können Sie die Rückauflassung selbst erstellen, doch fallen für die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch Kosten an. Diese orientieren sich am Verkehrswert der Immobilie und belaufen sich im Regelfall auf wenige Hundert Euro.

Wollen Sie die Immobilie verschenken, fallen darüber hinaus keine weiteren Kosten für die Rückauflassungsvormerkung an. Bei einem Verkauf hingegen muss der Käufer zusätzlich Grunderwerbsteuer zahlen. Je nach Bundesland beläuft sich diese auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wann erlischt die Rückauflassungsvormerkung?

In der Regel erlischt die Rückauflassungsvormerkung in folgenden Fällen:

• Der Erblasser/Verkäufer stirbt (und die Rückauflassungsvormerkung wird nicht vererbt).
• Der Erbe/Käufer stirbt noch vor dem Erblasser/Verkäufer (kinderlos).
• Der Erblasser/Verkäufer nimmt freiwillig Abstand von den vereinbarten Konditionen.
• Der Erbe/Käufer hat alle Auflagen erfüllt.
• Der geplante Kauf kommt doch nicht zustande.

Wenn Sie eine Rückauflassungsvormerkung schließen, dann müssen Sie sich entscheiden, ob Sie diese vererbbar oder nicht vererbbar gestalten. Ist sie vererbbar, dann greift sie auch nach Ihrem Tod noch für bestimmte Zeit. So können Sie Ihre Kinder etwa dazu verpflichten, das Familienunternehmen nach Ihrem Ableben noch für mindestens ein weiteres Jahr fortzuführen.

Wichtig zu wissen ist allerdings, dass Rückauflassungsvormerkungen nur dann wirksam sind, wenn sie zeitlich befristet sind. So können Sie Ihre Erben zum Beispiel nicht dazu zwingen, das Familienunternehmen für immer und ewig fortzuführen, oder den Verkauf des Familienheims auf Ewigkeit verbieten. Üblich ist dabei eine Frist von einem Jahr nach dem Tod des Verkäufers/Erblassers.

Rückauflassungsvormerkung löschen lassen: So geht’s!

Wenn die Rückauflassungsvormerkung erloschen ist – etwa weil Sie als Erbe alle Auflagen erfüllt haben –, dann können Sie diese aus dem Grundbuch löschen lassen. Dies ist zwar nicht zwingend nötig, doch kann sich eine eingetragene Rückauflassungsvormerkung wertmindernd auf die Immobilie auswirken. Immerhin bevorzugen Käufer Immobilien mit unbelasteten Grundbüchern.

Um die Rückauflassung löschen zu lassen, benötigen Sie die Hilfe eines Notars, der die Löschung beim zuständigen Grundbuchamt veranlasst. Unter Umständen müssen Sie hierfür eine Löschungsbewilligung vorlegen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Erblasser noch lebt und der Löschung der Rückauflassungsvormerkung zustimmt.

Ist die Rückauflassungsvormerkung vererbbar, dann können Sie diese nach Ablauf eines Jahres löschen lassen. Möchten Sie sie schon früher aus dem Grundbuch entfernen, dann benötigen Sie die Zustimmung Ihrer Miterben.

Zwar ist auch die Löschung der Rückauflassungsvormerkung kostenpflichtig, doch fallen die Gebühren hierfür geringer aus als bei der Eintragung.

Rückauflassungsvormerkung und Auflassungsvormerkung: Was ist der Unterschied?

Häufig wird die Rückauflassungsvormerkung mit der Auflassungsvormerkung verwechselt, doch es handelt sich hierbei um unterschiedliche Konstrukte. Die Rückauflassungsvormerkung sichert den Erblasser beziehungsweise den Verkäufer der Immobilie ab, indem sie sicherstellt, dass seine Wünsche gewahrt werden.

Die Auflassungsvormerkung hingegen dient als Absicherung für die Rechte des Käufers: Dieser wird erst durch Eintragung ins Grundbuch wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Da dies jedoch einige Zeit dauert, könnte der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit noch belasten oder sogar anderweitig verkaufen. Die Auflassungsvormerkung verhindert dies und gewährleistet dadurch, dass der Käufer die Immobilie tatsächlich erhält.

Fazit: Immobilienübertragung unter Auflagen

Es gibt zahlreiche verschiedene Szenarien, in denen es Sinn ergeben kann, das Eigentum an der eigenen Immobilie zu übertragen. So können Sie das Familienheim etwa noch zu Lebzeiten Ihren Kindern überschreiben, um diese später vor einer hohen Erbschaftssteuer zu bewahren. Wollen Sie sich hierbei jedoch bestimmte Rechte an Ihrer Immobilie sichern, dann sollten Sie eine Rückauflassungsvereinbarung schließen. Sie können die Eigentumsübertragung so an Bedingungen Ihrer Wahl knüpfen und unter anderem dafür sorgen, dass das Familienheim nicht gegen Ihren Wunsch veräußert wird. Verstößt der Käufer oder Erbe der Immobilie gegen diese Auflagen, dann greift die Rückauflassung und Sie können die Eigentumsübertragung rückgängig machen oder sich auf Ihr Wiederkaufsrecht berufen.

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