Augen auf bei der Sofortfinanzierung

Der größte Vorteil eines klassischen Bausparvertrags besteht darin, dass Kunden nach einer gewissen Ansparphase Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen haben. Doch wann dieses genau verfügbar ist, lässt sich vorab nicht sagen. Wer vor Zuteilungsreife des Bausparvertrags über die perfekte Immobilie stolpert, hat oft das Nachsehen – doch die Sofortfinanzierung verspricht Abhilfe. Was es damit genau auf sich hat und wo Fallstricke lauern, erfahren Sie hier.

Was ist eine Bausparvertrag-Sofortfinanzierung?

Bei der Bauspar-Sofortfinanzierung handelt es sich um eine Kombination aus klassischem Bausparvertrag und zeitgleich gewährtem Immobilienkredit, auch Vorausdarlehen genannt. Das Versprechen dabei lautet: Genießen Sie die Vorzüge des Bausparens, ohne vorher die Ansparphase abwarten zu müssen. Entsprechend richtet sich das Kombi-Angebot an Kaufinteressenten, die grundsätzlich gern bausparen wollen, aber ihre Immobilie schon jetzt kaufen möchten.

Wie läuft die Sofortfinanzierung ab?

Um den Ablauf der Sofortfinanzierung zu verstehen, muss man zunächst wissen, wie ein Bausparvertrag aufgebaut ist. Hierbei einigen Sie sich vorab mit der zuständigen Bank auf eine Bausparsumme. Im Anschluss folgt die Ansparphase, in der Sie regelmäßig in Ihren Bausparvertrag einzahlen. Haben Sie eine bestimmte Summe erreicht – meist etwa 40 Prozent der Bausparsumme – und lange genug gewartet, ist Ihr Vertrag zuteilungsreif. Sie erhalten das angesparte Guthaben dann nebst Zinsen zurück und können zusätzlich ein zinsgünstiges Bauspardarlehen abrufen. Mit diesem können Sie etwa eine Immobilie kaufen oder renovieren.

Das Problem dabei ist: Wann genau der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, lässt sich vorab nicht sagen. Bausparen basiert auf einer Sparergemeinschaft, weshalb der Zeitpunkt der Zuteilungsreife auch vom Einzahlungsverhalten Ihrer Mit-Sparer abhängt.

Genau bei diesem Problem setzt die Sofortfinanzierung an. Hier schließen Sie zeitgleich einen Bausparvertrag und einen Immobilienkredit ab. Bei Letzterem handelt es sich um ein endfälliges Darlehen, wodurch Sie während der gesamten Laufzeit lediglich die Zinsen zahlen müssen. Eine Tilgung findet zunächst nicht statt. Stattdessen zahlen Sie parallel die Sparraten Ihres Bausparvertrags. Ist der Bausparvertrag schließlich zuteilungsreif und die Zinsbindungsfrist des endfälligen Darlehens abgelaufen, können Sie mit Bausparguthaben und -darlehen die gesamte Restschuld auf einmal tilgen. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie nur noch die regulären Kreditraten Ihres Bauspardarlehens. Dieses läuft meist für etwa 7 bis 13 Jahre.

Was kostet eine Sofortfinanzierung?

Die Kosten für eine Sofortfinanzierung scheinen auf den ersten Blick ganz attraktiv. Viele Bausparkassen geben gesondert die Zinssätze für das Vorausdarlehen und das spätere Bauspardarlehen an und oft liegen diese unter den marktüblichen Zinsen für ein reguläres Annuitätendarlehen. Doch Vorsicht: Die wahren Kosten der Sofortfinanzierung liegen weiter über denen einer klassischen Baufinanzierung.

Was viele nicht bedenken, ist etwa, dass beim endfälligen Darlehen keine Tilgung stattfindet. Beim Annuitätendarlehen hingegen nimmt die Restschuld kontinuierlich ab und da sich die Zinsen an der Restschuld orientieren, sinken auch die gezahlten Zinsen mit der Zeit. Bleibt die Restschuld hingegen konstant, sind auch die Zinszahlungen immer konstant hoch. Die folgende Tabelle veranschaulicht den Effekt am Beispiel einer Baufinanzierung über 150.000 Euro mit einer Laufzeit von10 Jahren. Das Annuitätendarlehen hat einen Zinssatz von 5,5 Prozent, während bei der Sofortfinanzierung nur 5 Prozent an Zinsen anfallen.

Geleistete Zinszahlungen	Annuitätendarlehen (anfängliche Tilgung: 2 %)	Vorausdarlehen / Sofortfinanzierung
Jahr 1	8.173,21 €	7.500 €
Jahr 2	7.999,65 €	7.500 €
Jahr 3	7.816,31 €	7.500 €
Jahr 4	7.622,62 €	7.500 €
Jahr 5	7.418,01 €	7.500 €
Jahr 6	7.201,85 €	7.500 €
Jahr 7	6.973,51 €	7.500 €
Jahr 8	6.732,28 €	7.500 €
Jahr 9	6.477,44 €	7.500 €
Jahr 10	6.208,23 €	7.500 €
Gesamt	72.623,10 €	75.000 €

Sie sehen: Obwohl die Sofortfinanzierung mit einem niedrigeren Zinssatz einhergeht, zahlen Sie am Ende doch mehr. Natürlich folgt auf dieses Darlehen ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, doch sollten Sie vorher genau prüfen, inwiefern sich das lohnt.

Darüber hinaus erhöhen einige andere versteckte Faktoren die tatsächlichen Kosten der Sofortfinanzierung. So wird das Sparguthaben während der gesamten Ansparphase nur sehr gering verzinst. Dem gegenüber stehen jedoch hohe Abschlusskosten. Diese belaufen sich gut und gerne auf ein Prozent der Bausparsumme. Geht es also um eine Bausparsumme von 150.000 Euro, so schlägt alleine der Abschluss der Sofortfinanzierung mit etwa 1.500 Euro zu Buche. Auch Kontoführungsgebühren fallen bei Bausparverträgen an.

Tipp: Beim Kreditvergleich auf den Gesamteffektivzins achten

Bausparkassen geben bewusst nur die gesonderten Zinssätze für Vorabdarlehen und Bauspardarlehen an, die auf den ersten Blick attraktiv erscheinen – gerade im direkten Vergleich mit den Zinsen eines Annuitätendarlehens. Einen korrekten Vergleich können Sie jedoch nur anstellen, wenn Sie den Gesamteffektivzins der Sofortfinanzierung beachten. Leider sind Bausparkassen nicht dazu verpflichtet, diesen in ihren Angeboten anzugeben, doch es gibt einige Online-Rechner für Sofortfinanzierungen, die Ihnen bei der Ermittlung helfen. Diesen Zinssatz können Sie dann heranziehen, um die Sofortfinanzierung mit einer regulären Baufinanzierung zu vergleichen. Achten Sie beim Vergleich außerdem darauf, dass Darlehenssumme und Kreditrate über die gesamte Laufzeit hinweg gleich sind.

Welche Risiken gehen mit einer Sofortfinanzierung einher?

Eine Sofortfinanzierung ist nicht nur teuer, sondern auch äußerst risikobehaftet. So ist das Ganze nur von Erfolg gekrönt, wenn die beiden Finanzprodukte genau aufeinander abgestimmt sind. Das gestaltet sich in der Realität jedoch meist schwierig, denn auch bei der Sofortfinanzierung ist nicht gesichert, wann der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. So kann es durchaus sein, dass die Zinsbindungsfrist des endfälligen Darlehens ausläuft, bevor Sie das Geld aus dem Bausparvertrag bekommen. In diesem Fall benötigen Sie eine teure Zwischenfinanzierung, um die sogenannte Refinanzierungslücke zu überbrücken.

Einige Bausparkassen bieten in dieser Situation auch eine sogenannte Teilzuteilung an: Hierbei wird der Bausparvertrag anteilig zugeteilt, sodass zumindest ein gewisser Betrag der Restschuld getilgt werden kann. Für die verbleibende Restschuld wird dann eine erneute Sofortfinanzierung abgeschlossen, was wiederum mit hohen Abschlusskosten und unsicherem Zuteilungszeitpunkt einhergeht. Die Zahl der kostenpflichtigen Verträge und der finanziellen Verpflichtungen steigt dadurch und viele Bausparer verlieren am Ende den Überblick über die eigenen Finanzen.

Fazit: Immobilienkauf ohne Wartezeit, aber dafür mit hohem Risiko

Die Sofortfinanzierung klingt auf den ersten Blick verlockend: Sie können alle Vorteile des altbekannten Bausparvertrags nutzen, ohne jedoch die lange Wartezeit absitzen zu müssen. Auch die Zinsen wirken zunächst attraktiv. Doch wer genauer hinsieht, erkennt zahlreiche Fallstricke. Hohe Abschlusskosten und konstant hohe Zinszahlungen lassen die Kosten rasch nach oben schnellen. Hinzu kommt das Refinanzierungsrisiko: Der Zeitpunkt der Zuteilungsreife ist nie gewiss, weshalb Sie im schlimmsten Fall auf eine teure Zwischenfinanzierung zurückgreifen müssen, um die Vorausfinanzierung ablösen zu können. In den meisten Fällen ist die klassische Baufinanzierung daher nach wie vor die bessere und vor allem sicherere Alternative.

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