Sondernutzungsrecht: Rechte und Pflichten

Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, handelt es sich um Sondereigentum. In welchen Fällen Sondereigentum begründet wird, welche Rechte und Pflichten Eigentümer haben und wie das Recht ins Grundbuch eingetragen wird, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Die genauen Regelungen zum Sondernutzungsrecht finden sich im Wohnungseigentumsgesetz. Demnach kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) das Recht an einer bestimmten Sache des Gemeinschaftseigentums an einen einzelnen Wohnungseigentümer vergeben. Dabei wird das Recht in der Regel einer bestimmten Wohnung zugeordnet. Üblicherweise wird ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, wenn kein Sondereigentum begründet werden kann.

An welchen Flächen kann ein Sondernutzungsrecht bestellt werden?

Grundsätzlich können an allen gemeinschaftlich genutzten Flächen Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Gängig sind die Rechte insbesondere bei folgenden Gemeinschaftsflächen:

• Gartenanteile
• Terrassen
• Dachflächen oder Dachboden
• Garagen
• Stellplätze
• Kellerräume

Was muss bei der Ausübung eines Sondernutzungsrechts beachtet werden?

Gibt es ein Sondernutzungsrecht für den Garten, die Terrasse oder eine andere Fläche des Gemeinschaftseigentums, darf der berechtigte Eigentümer die Fläche zwar nutzen, aber keine baulichen Veränderungen vornehmen. So ist es beispielsweise nicht gestattet, einen Zaun um den Gartenanteil zu ziehen. Änderungen, die jederzeit rückgängig gemacht werden können, sind jedoch erlaubt. Dazu zählt beispielsweise eine Bepflanzung.

Hält der Eigentümer sich nicht an die Regelungen, können die anderen Eigentümer die Unterlassung verlangen. Es ist auch denkbar, dass dem Eigentümer das Sondernutzungsrecht entzogen wird. Hindert die Eigentümergemeinschaft den Berechtigten an der Ausübung seines Sondernutzungsrechts, ist die Gemeinschaft zur Entschädigung verpflichtet.

Welche Rechte und Pflichten bestehen beim Sondernutzungsrecht?

Üblicherweise enthält die Gemeinschaftsordnung, die Teil der Teilungserklärung ist, Regelungen über das Sondernutzungsrecht. Die Grenzen, innerhalb derer die Flächen zu nutzen sind, werden hier in der Regel genau definiert.

Trotz der Erlaubnis, eine Fläche zu nutzen, geht die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht automatisch auf den Eigentümer über. Da die Flächen noch immer zum Gemeinschaftseigentum gehören, obliegen der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Verpflichtungen. Häufig wird die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht jedoch an den Sondernutzungsberechtigten übertragen.

Dem Berechtigten stehen die Erträge aus dem Sondernutzungsrecht zu. Handelt es sich beispielsweise um einen Stellplatz, kann der betreffende Eigentümer diesen vermieten und die Erträge daraus für sich behalten.

Wie werden Sondernutzungsrechte begründet?

Das Sondernutzungsrecht kann bereits bei Erstellung der Teilungserklärung der WEG festgelegt werden. Hier können bestimmten Wohnungen bestimmte Flächen zugeordnet werden.

Auch nachträglich ist die Begründung eines Sondernutzungsrechts möglich. In diesem Fall muss die Zustimmung aller Eigentümer vorliegen, die Vereinbarung ist notariell zu beurkunden. Wichtig ist ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus.

Müssen Sondernutzungsrechte ins Grundbuch eingetragen werden?

Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam. In diesem Fall gilt das Recht jedoch nur gegenüber den Wohnungseigentümern, mit denen es vereinbart wurde. Damit das Recht bei einem Verkauf auf den Rechtsnachfolger übergeht, ist es wichtig, das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch einzutragen.

Können Sondernutzungsrechte übertragen, gelöscht oder aberkannt werden?

Wird das mit dem Sondernutzungsrecht begünstigte Wohneigentum verkauft, geht auch das Sondernutzungsrecht auf den neuen Eigentümer über. Es ist nicht möglich, nur das Sondernutzungsrecht an einen Dritten zu übertragen. Lediglich innerhalb der Eigentümergemeinschaft kann das Recht auf einen anderen Eigentümer übertragen werden.

Grundsätzlich ist es jedoch möglich, einem Dritten das Recht auf Nutzung des Sondereigentums zu gestatten, beispielsweise durch die Vermietung eines Stellplatzes.

Eine Aberkennung oder der Entzug eines Sondereigentumsrechts ist nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2018 (Az: V ZR 65/17) nur bei Vorlage schwerwiegender Gründe möglich. Eine Aufhebung ist nach Ansicht der Juristen nur möglich, wenn die Fläche zwingend benötigt wird und es keine anderen Möglichkeiten gibt.

Wie unterscheiden sich Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?

Das Sondernutzungsrecht räumt einem Miteigentümer lediglich das Recht ein, bestimmte Flächen des Gemeinschaftseigentums zu nutzen. Bei diesen Flächen gibt es keine Abgrenzung, sie sind nicht abgeschlossen. Das Eigentum bleibt weiterhin bei der WEG.

Beim Sondereigentum hingegen hat der Eigentümer Anspruch auf eine bestimmte, ihm zugeordnete Fläche, die in sein Eigentum übergeht. Die Einräumung von Sondereigentum ist nur an abgeschlossenen Räumlichkeiten möglich (Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus).

Fazit: Sondernutzungsrecht für Recht am Gemeinschaftseigentum

In einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern können im Rahmen von Sondernutzungsrechten bestimmte Flächen bestimmten Eigentümern beziehungsweise Wohnungen zugeordnet werden. Ideal ist das beispielsweise bei Sondernutzungsrechten für den Garten, für Terrassen oder auch Kellerabteile. In der Teilungserklärung wird zu diesem Zweck den Wohnungen ein bestimmtes Sondernutzungsrecht zugeordnet. Gehört ein Gartenanteil zu einer Eigentumswohnung, kann das den Wert der Wohnung durchaus erhöhen. Sondernutzungsberechtigte sollten jedoch bedenken, dass bauliche Veränderungen auf den Flächen nicht zulässig sind und die Eigentümergemeinschaft schlimmstenfalls den Rückbau verlangen kann.

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