Spekulationssteuer: Alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese kurz darauf wieder verkaufen, dann müssen Sie in aller Regel Spekulationssteuer zahlen. Diese soll vermeiden, dass Immobilien einzig und allein aufgrund wirtschaftlicher Interessen ge- und verkauft werden und dass bezahlbarer Wohnraum dadurch noch knapper wird. Wie hoch die Abgabe ausfällt und wie Sie sie vermeiden können, erfahren Sie hier.

Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Wenn Sie mit Aktien Gewinn gemacht haben, müssen Sie darauf Kapitalertragssteuer zahlen. Ganz ähnlich verhält es sich auch mit Immobilien: Haben Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus gekauft und gewinnbringend wieder verkauft, dann fällt in vielen Fällen die sogenannte Spekulationssteuer an. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in den Paragrafen 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG), wonach Sie auf Gewinne aus privaten Veräußerungen und Einnahmen aus Kapitalanlagen Steuern zahlen müssen.

Im Übrigen spielt es keine Rolle, an wen Sie Ihre Immobilie verkaufen: Selbst wenn Sie diese an engste Familienangehörige verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls Steuern zahlen.

Gewerblicher Immobilienhandel: Vorsicht vor der 3-Objekt-Grenze!

Wenn Sie gewerblich mit Immobilien handeln, dann müssen Sie oft nicht nur Spekulationssteuer, sondern auch Gewerbesteuer zahlen. Pauschal lässt sich allerdings nur schwer sagen, wann gewerblicher Handel vorliegt und wann nicht, da dies mitunter im Ermessen des zuständigen Finanzamts liegt.

Eine Faustregel können Sie sich jedoch merken: Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mindestens 3 Immobilien verkaufen, dann ist die Chance groß, dass der Fiskus Sie als gewerblichen Händler einstuft. Hier ist häufig auch von der 3-Objekt-Grenze die Rede. Verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht: Wenn klar ersichtlich ist, dass Sie mit den Immobilien Gewinn machen wollen, dann können Sie auch bereits bei 2 verkauften Immobilien zur Abgabe von Gewerbesteuer verpflichtet werden.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Wie viel Spekulationssteuer Sie am Ende zahlen müssen, hängt von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab. Zu diesem Steuersatz ist der Gewinn zu versteuern, den Sie durch den Immobilienverkauf erzielt haben. Von Vorteil ist dabei jedoch, dass Sie bestimmte Ausgaben abziehen können. Hierzu zählen vorrangig:

• Maklergebühren
• Gebühren für Grundbucheintrag
• Notarkosten
• Werbungskosten, die direkt mit dem Verkauf in Verbindung stehen (z. B. Kosten für Online-Inserate)
• Ausgaben für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen (solange diese in den ersten 3 Jahren nach Kauf durchgeführt wurden)
• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn durch den Erlös ein vorhandener Kredit vorzeitig abbezahlt wird

Darüber hinaus können Sie auch Verluste aus anderen Spekulationsgeschäften mit dem Gewinn verrechnen, solange diese im Jahr des Verkaufs realisiert wurden.

Zur Veranschaulichung: Angenommen, Sie haben vor 5 Jahren eine vermietete Eigentumswohnung im Wert von 180.000 Euro gekauft. Da die Lage der Immobilie inzwischen sehr an Attraktivität gewonnen hat, können Sie die Wohnung nun zu einem Preis von 240.000 Euro wieder verkaufen. Sie beauftragen hierfür einen Makler, was Sie etwa 8.000 Euro kostet. Darüber hinaus haben Sie im Jahr nach dem Kauf Modernisierungsarbeiten für 10.000 Euro durchführen lassen. Ihr Gewinn von 60.000 Euro reduziert sich durch diese Ausgaben auf 42.000 Euro. Bei einem individuellen Einkommensteuersatz von 40 Prozent müssten Sie etwa 17.640 Euro an Steuern zahlen.

Spekulationssteuer umgehen: So vermeiden Sie die Abgabe

Der Staat will durch die Spekulationssteuer grundsätzlich verhindern, dass bezahlbarer Wohnraum durch gewinngetriebene Immobiliengeschäfte noch knapper wird. Um jedoch gleichzeitig auch Immobilieneigentümer zu schützen, die einfach nur ihre Wohnung oder ihr Haus verkaufen möchten, gibt es einige Ausnahmen. So müssen Sie die Abgabe nicht zahlen, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre lang Ihr Eigentum war und Sie somit die Spekulationsfrist eingehalten haben. Auch fällt die Steuer nicht an, wenn Sie die Immobilie lange genug selbst genutzt haben.

10-jährige Spekulationsfrist bei Immobilien einhalten

Am einfachsten können Sie die Spekulationssteuer umgehen, indem Sie die Spekulationsfrist einhalten. So fällt die Abgabe nicht an, wenn Sie die Immobilie bereits vor mehr als 10 Jahren gekauft haben. Wenn Sie etwa 2010 eine Eigentumswohnung erworben haben und diese nun gewinnbringend verkaufen möchten, dann müssen Sie den Gewinn nicht versteuern. Zu beachten ist dabei, dass das Datum der Kaufvertragsbeurkundung ausschlaggebend ist.

Immobilien werden nicht nur gekauft, sondern auch verschenkt oder vererbt. Gut für alle Erben und Beschenkte ist dabei, dass hier ebenfalls das Datum des Kaufvertrags als Stichtag gilt. Liegt dieses bereits mehr als 10 Jahre zurück, können Sie die Immobilie umgehend zu Geld machen. Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung erst vor 3 Jahren erworben, dann müssen Sie nach der Schenkung oder Erbschaft noch die restlichen 7 Jahre abwarten oder die Immobilie lange genug selbst nutzen. Ansonsten wären Sie steuerpflichtig. Beachten Sie allerdings, dass all dies keine Auswirkungen auf eine potenzielle Schenkungs- oder Erbschaftssteuerpflicht hat und diese Abgaben unter Umständen trotzdem oder sogar zusätzlich anfallen können.

Selbstnutzung der Immobilie

Haben Sie Haus oder Wohnung ganz oder zeitweise selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer im besten Fall. Grundsätzlich gilt hier: Haben Sie die Immobilie in den letzten 3 Jahren vor Verkauf selbst bewohnt, dann müssen Sie die Abgabe nicht zahlen. Der Fiskus zeigt sich hier sogar besonders kulant, indem die Randjahre voll angerechnet werden, selbst wenn Sie die Immobilie nicht das ganze Jahr bewohnt haben.

Ein Beispiel: Angenommen, Sie haben im Jahr 2019 eine Immobilie gekauft und möchten diese nun 2023 verkaufen. Grundsätzlich müssten Sie hier Spekulationssteuer zahlen. Sind Sie jedoch Ende 2021 selbst in die Wohnung gezogen, dann können Sie diese bereits im Frühjahr 2023 steuerfrei wieder verkaufen. Immerhin haben Sie in den Jahren 2021, 2022 und 2023 selbst in der Immobilie gelebt. Dies gilt im Übrigen auch, wenn nicht Sie selbst, sondern Ihre Kinder in der Immobilie leben. Allerdings müssen diese noch Anspruch auf Kindergeld haben, damit die Spekulationssteuer entfällt.

Bei teilweise selbstgenutzten Mischimmobilien oder Mehrfamilienhäusern müssen Sie die Spekulationssteuer anteilig für den nicht selbstgenutzten Teil zahlen. Besitzen Sie etwa ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen, von denen Sie eine selbst nutzen, müssen Sie die Abgabe trotzdem für die übrigen beiden Wohnungen zahlen.

Fazit: Spekulationssteuer beim Hausverkauf lässt sich vermeiden

Wenn Sie eine Immobilie gewinnbringend verkaufen können, ist die Freude groß. Getrübt wird die Euphorie jedoch, wenn wenig später der Steuerbescheid ins Haus flattert. Prüfen Sie daher vorab, ob sich die Spekulationssteuer umgehen lässt, etwa durch Selbstnutzung oder durch eine längere Haltedauer. Ist das Objekt schon seit knapp 10 Jahren in Ihrem Besitz, sollten Sie noch etwas warten: Nach Ablauf eines Jahrzehnts entfällt die Abgabe. Dasselbe gilt, wenn Sie die Immobilie vor dem Verkauf lange genug selbst nutzen. Erben oder Beschenkte müssen sich hingegen meist weniger Sorgen machen: Hier gilt das Datum des ursprünglichen Kaufvertrags und nicht das Datum der Eigentumsübertragung. War die Immobilie etwa bereits seit 10 Jahren im Besitz des Voreigentümers, können Sie diese direkt nach der Erbschaft oder Schenkung veräußern – und zwar steuerfrei.

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