Tilgungsaussetzungsdarlehen: So schaffen Sie sich finanziellen Spielraum!

Das Tilgungsaussetzungsdarlehen unterscheidet sich deutlich von den meisten anderen Kreditarten, da Sie hier während der Laufzeit lediglich Zinsen zahlen müssen. Die Restschuld wird am Ende auf einen Schlag beglichen. Das schafft aufgrund der geringen monatlichen Belastung zwar finanziellen Spielraum, doch eignet sich das Tilgungsaussetzungsdarlehen nur in Sonderfällen. Wann es sinnvoll sein kann und welche Risiken Sie im Hinterkopf behalten sollten, erfahren Sie hier.

Was ist ein Tilgungsaussetzungsdarlehen?

Bei üblichen Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Kreditrate aus zwei Bestandteilen zusammen: der Tilgung und den Zinsen. Durch die Tilgung begleichen Sie Ihre Schulden bei der Bank, weshalb die Restschuld mit jeder gezahlten Rate abnimmt. Beim Tilgungsaussetzungsdarlehen – auch endfälliges Darlehen genannt – zahlen Sie während der gesamten Kreditlaufzeit ausschließlich Zinsen. Eine Tilgung findet nicht statt. Stattdessen müssen Sie den gesamten Darlehensbetrag nach Ablauf der Zinsbindung mit einer Einmalzahlung tilgen.

Beispielrechnung: Annuitätendarlehen vs. Tilgungsaussetzungsdarlehen

Was das Ganze für Ihre Immobilienfinanzierung bedeutet, veranschaulicht die folgende Tabelle, in welcher ein reguläres Annuitätendarlehen mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen verglichen wird. In beiden Fällen beträgt die Darlehenssumme 100.000 Euro und die Kreditlaufzeit zehn Jahre. Der Zinssatz liegt bei 2,8 Prozent.

	Annuitätendarlehen	Tilgungsaussetzungsdarlehen
Darlehensbetrag	100.000 €	100.000 €
Anfängliche Tilgungsrate	4 %	–
Monatliche Rate	566,67 €	280 €
Restschuld nach 10 Jahren	53.900 €	100.000 €
Gezahlte Zinsen	21.900 €	33.600 €

Sie sehen: Beim beispielhaften Annuitätendarlehen ist die monatliche Rate zwar doppelt so hoch wie beim tilgungsfreien Darlehen, doch dafür hat sich die Restschuld nach zehn Jahren auch halbiert. Beim Tilgungsaussetzungsdarlehen findet keine Tilgung statt, weshalb die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung dem ursprünglich vereinbarten Darlehensbetrag entspricht. Insgesamt ist diese Art von Darlehen außerdem teurer: Da sich die Restschuld beim Annuitätendarlehen immer weiter reduziert, sinkt auch die Zinslast mit der Zeit.

Unter welchen Voraussetzungen bekomme ich ein Tilgungsaussetzungsdarlehen?

Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen erhalten Sie nicht einfach so. Stattdessen müssen Sie glaubhaft machen, dass Sie den ausstehenden Betrag am Ende wirklich auf einmal tilgen können. Die meisten Banken knüpfen diese Sonderform eines Kredits daher an Sparverträge oder andere Finanzprodukte. Dazu zählen etwa Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Bausparverträge. Wird Ihnen das Guthaben aus derartigen Produkten ausgezahlt, können Sie damit den Kreditbetrag begleichen. Als Sicherheit müssen Sie den jeweiligen Sparvertrag dabei in der Regel an die Bank abtreten.

Was kostet ein Tilgungsaussetzungsdarlehen?

Die monatliche Rate ist beim Tilgungsaussetzungsdarlehen zwar gering, doch die eigentlichen Kosten sind in aller Regel höher als bei vergleichbaren Annuitätendarlehen. Das liegt zum einen daran, dass Sie insgesamt mehr Zinsen zahlen müssen, wie das obige Beispiel zeigt. Zum anderen geht das Tilgungsaussetzungsdarlehen aber auch mit einem höheren Risiko für die Bank einher. Immerhin kommt es oft anders als geplant und vielleicht haben Sie nach Ablauf der Zinsbindung nicht ausreichend Geld zur Verfügung, um den ausstehenden Betrag in voller Höhe zu tilgen. Um dieses Risiko besser abzusichern, verlangen Banken einen Zinsaufschlag. Wie hoch dieser ausfällt, kommt auf Ihre individuellen Kreditkonditionen und Ihre finanzielle Lage als Kreditnehmer an.

Wann ist ein Tilgungsaussetzungsdarlehen sinnvoll?

Aufgrund der niedrigen monatlichen Kreditrate wirkt das Tilgungsaussetzungsdarlehen zunächst zwar attraktiv, doch es ist nur in Ausnahmefällen tatsächlich sinnvoll:

• Ihr Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif, aber Sie haben die Immobilie Ihrer Träume gefunden: Ohne Tilgungsaussetzungsdarlehen müssten Sie in diesem Fall in den sauren Apfel beißen und auf die Immobilie verzichten. Mit einem solchen Darlehen können Sie Ihre Wunschimmobilie erwerben und den Betrag später – wenn Ihr Guthaben verfügbar ist – an die Bank zurückzahlen.
• Sie benötigen eine Zwischenfinanzierung: Nicht selten kommt es vor, dass ein Immobilienverkauf länger dauert als geplant, der Verkäufer aber bereits ein neues Objekt in Aussicht hat. In einem solchen Fall können Sie die Zwischenzeit mit dem Tilgungsaussetzungsdarlehen überbrücken. Sie können die neue Immobilie kaufen und mit dem Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie das endfällige Darlehen tilgen.
• Hohe Zinsen als Steuervorteil nutzen: Da die Restschuld sich beim Tilgungsaussetzungsdarlehen nicht reduziert, sind hohe Zinszahlungen die Folge. Bei selbstgenutzten Immobilien bringt Ihnen dies zwar nichts, doch als Vermieter kann es durchaus vorteilhaft sein, denn die Zinsen können Sie von der Steuer absetzen. Gerade wenn Sie ein hohes Einkommen erwirtschaften, kann sich daraus ein attraktiver Steuervorteil ergeben.

Das Tilgungsaussetzungsdarlehen kann sich auch dann rentieren, wenn die Guthabenzinsen über den Kreditzinsen liegen. Anders ausgedrückt: Wenn Sie mit Ihrer Geldanlage mehr verdienen, als Sie mit der raschen Abzahlung Ihres Kredits sparen können. Kalkulieren Sie dieses Vorhaben aber genau durch und achten Sie darauf, eine Anlageform zu wählen, die Ihnen garantiert und langfristig hohe Zinsen beschert. Dies kann beispielsweise ein gut verzinster Bausparvertrag sein.

Was sind die Nachteile und Risiken des Tilgungsaussetzungsdarlehens?

Das größte Risiko des Tilgungsaussetzungsdarlehens besteht darin, dass Ihre Rechnung am Ende schlicht nicht aufgeht. So können Sie etwa bei einem Bausparvertrag nie ganz genau vorhersagen, wann dieser zuteilungsreif ist. Läuft Ihr endfälliges Darlehen aus und steht Ihnen der nötige Betrag nicht zur Verfügung, müssen Sie im schlimmsten Fall einen zusätzlichen Kredit aufnehmen, welcher wiederum in Mehrkosten resultiert. Dasselbe gilt auch dann, wenn Sie auf die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung beziehungsweise Rentenversicherung oder den Erlös aus einem Immobilienverkauf warten: Vielleicht fällt der Betrag am Ende niedriger als gedacht aus.

Das Tilgungsaussetzungsdarlehen verschafft Ihnen aufgrund der niedrigen finanziellen Belastung zwar viel Spielraum im Alltag, doch sind die Kreditkonditionen eher unflexibel. Erben Sie beispielsweise überraschend einen größeren Betrag oder erhalten Sie im Job einen attraktiven Bonus, können Sie das Geld nicht in Form von Sondertilgungen in Ihren Kredit einbringen. Sie müssen das Geld stattdessen anderweitig anlegen und das Fälligkeitsdatum abwarten.

Bedenken Sie außerdem, dass Sie bei Tilgungsaussetzungsdarlehen zwar eine niedrige Rate zahlen, aber in der Regel gleichzeitig ein Sparprodukt – etwa einen Bausparvertrag – besparen müssen. Die realen monatlichen Kosten fallen also höher aus und durch den doppelten Verwaltungsaufwand ergeben sich meist auch höhere Nebenkosten und Gebühren.

Fazit: Oft nur auf den ersten Blick attraktiv

Die niedrige Kreditrate lässt Tilgungsaussetzungsdarlehen auf den ersten Blick sehr attraktiv erscheinen. Immerhin zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen, was viel finanziellen Spielraum verschafft. Allerdings müssen Sie bei dieser Kredit-Sonderform mit hohen Zinszahlungen rechnen. Da Sie meist parallel auch ein Sparprodukt besparen müssen, fällt die monatliche Belastung in der Realität außerdem höher aus als zunächst angenommen. Nichtsdestotrotz hat das Tilgungsaussetzungsdarlehen seine Daseinsberechtigung: Stoßen Sie etwa zufällig auf die Immobilie Ihrer Träume, doch ist Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, dann können Sie die Zwischenzeit mit einem endfälligen Darlehen überbrücken. Kalkulieren Sie das Vorhaben aber genau durch und seien Sie sich aller Risiken bewusst. Am Ende der Laufzeit müssen Sie auch wirklich ausreichend Geld zur Verfügung haben, um das Darlehen auf einen Schlag tilgen zu können. Sonst drohen hohe Mehrkosten.

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