Welchen Verkehrswert hat mein Haus?

Der Verkehrswert eines Hauses ist der Wert, zu dem Sie Ihre Immobilie auf dem Markt anbieten können. Er hängt von etlichen verschiedenen Faktoren ab. Entsprechend muss er für jede Immobilie individuell ermittelt werden. Welche Methoden es dafür gibt, lesen Sie hier.

Definition des Verkehrswertes

In § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert einer Immobilie als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag “im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) zu erzielen wäre”.

Anlass für seine Ermittlung ist normalerweise der anstehende Verkauf einer Immobilie. Aber auch bei einem Scheidungsstreit und bei Erbschaftsangelegenheiten muss häufig der Verkehrswert festgestellt werden.

Viele Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie

Wie hoch der Verkehrswert Ihres Hauses ist, hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab, etwa

• die Nachfragesituation in Ihrer Region
• Alter, Bauweise und Zustand des Hauses
• Dämmung und Energiewerte
• Größe, Zimmeranzahl und Raumaufteilung
• Nutzungsmöglichkeiten
• Ausstattung
• Lage (Stadt, Land, Verkehrsanbindungen, Erschließungszustand etc.)
• Grundstück (Größe, Nutzung, Aufteilung etc.)
• bestehende Mietverhältnisse
• eventuelle Lasten (Wegerechte usw.)
• Denkmalschutz

Je besser der Zustand des Hauses, desto höher der Verkehrswert. Allerdings hat vor allem die Lage eine wesentliche Bedeutung für den Verkehrswert. So ist die Nachfrage nach Häusern in Ballungsräumen immer größer als auf dem Land, sodass Sie in Großstädten für eine kleinere und weniger gut ausgestattete Immobilie oft dennoch einen höheren Wert ansetzen können. Rechte Dritter, mit denen Immobilie oder Grundstück belastet sind, wirken sich dagegen unabhängig von Lage und Ausstattung stets wertmindernd aus.

Sie können den Verkehrswert ermitteln lassen

Für eine möglichst genaue Einschätzung des Verkehrswerts können Sie bei Fachleuten ein Gutachten in Auftrag geben. Dabei müssen die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beachten werden, laut der drei verschiedene Verfahren zur Wertermittlung zulässig sind. Welche dieser Methoden sich für Ihre Immobilie eignet, hängt vom Haus selbst und von der Nutzung ab.

Das Vergleichswertverfahren

Manche Immobilien lassen sich gut mit anderen Objekten am Markt vergleichen. Das ist zum Beispiel bei Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Wohnungen der Fall, aber auch bei Häusern mit einem Grundriss, der häufiger auftritt. Für das Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter die Marktpreise möglichst vieler gleichwertiger Immobilien heran und bildet daraus zunächst den Durchschnittswert. Den Besonderheiten des Hauses wird durch Abzüge oder Zuschläge zu diesem Preis Rechnung getragen. Ist die Ausstattung etwa überdurchschnittlich, wird der Preis nach oben korrigiert.

Das Sachwertverfahren

Häuser für eine oder zwei Familien, die individuell errichtet wurden, lassen sich weniger gut mit anderen Immobilienangeboten auf dem Markt vergleichen. Daher beschäftigt sich der Gutachter hier mit dem individuellen Wert des Hauses und bedient sich der Formel

Grundstückswert + Sachwert der Immobilie + ggf. Sachwert der Außenanlagen

Den Grundstückswert ermittelt er durch Vergleichspreise aus der Region und durch Bodenrichtwerte. Um den Sachwert der Immobilie möglichst genau festlegen zu können, werden alle oben genannten Einflussfaktoren berücksichtigt. Die Baukosten spielen ebenso eine Rolle bei der Berechnung wie die Abnutzung im Zeitablauf. Gleiches gilt für Außenanlagen wie Gartenhäuser, Garagen, Carports, Swimmingpools, Tennisplätze, Gartenanlagen usw.

Das Ertragswertverfahren

Mit manchen Immobilien werden Erträge erwirtschaftet. Das ist beispielsweise der Fall, wenn es sich um Gebäude mit gewerblicher Nutzung handelt oder wenn die Objekte vermietet werden. Dann nutzt der Gutachter das Ertragswertverfahren. Hier ist für die Berechnung des Verkehrswerts neben dem Bodenwert des Grundstücks vor allem der langfristig erzielbare Mietertrag von Bedeutung: Wer an der Immobilie interessiert ist, möchte wissen, wie hoch der Betrag ist, den er dadurch einnehmen kann. Je höher dieser ausfällt, desto höher ist auch der Verkehrswert.

Diese Unterlagen brauchen Sie für die Berechnung des Verkehrswerts

Möchten Sie den Verkehrswert Ihres Hauses ermitteln lassen, sollten Sie dem Gutachter eine ganze Reihe von Unterlagen zukommen lassen, nämlich

• den Grundriss
• die Wohnflächenberechnung
• einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch
• Lageplan und Flurkarte
• den Energieausweis
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• die Baubeschreibung (falls vorhanden)

Je nachdem, ob Sie die Immobilie gebaut oder erworben haben und ob Sie Erweiterungen oder Sanierungen haben durchführen lassen, können auch andere Unterlagen bei der Verkehrswertermittlung hilfreich sein, etwa Rechnungen für

• Sanierungen
• Modernisierungen
• nachträgliche Dämmung
• Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen
• Ausbau von Keller oder Dachboden
• Anbau von Balkonen, Wintergärten oder eines Vordachs für den Eingangsbereich

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die Sie verkaufen möchten, sind auch die Teilungserklärung, die Wohngeldabrechnungen und die Übersicht über die Instandhaltungsrücklagen von Interesse. Bei einer vermieteten Immobilie sind auch aktuelle Mietverträge und die Nettokaltmieten wichtig.

Wann ist welches Gutachten nötig?

Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen möchten, stehen Sie vor der Frage, ob Sie ein Vollgutachten oder ein Kurzgutachten brauchen. In vielen Fällen reicht ein Kurzgutachten aus, in anderen ist ein Vollgutachten zwingend notwendig. Da es erhebliche Preisunterschiede gibt, sollten Sie wissen, was wann nötig ist.

Das Kurzgutachten reicht im Normalfall

Möchten Sie Ihr Haus auf dem freien Markt verkaufen, ist das Kurzgutachten, das etwa bis zu 500 Euro kostet, vollkommen ausreichend. Benötigen Sie die Wertermittlung wegen einer Erbschaft oder einer Scheidung, bei der kein Gericht involviert ist, genügt das Kurzgutachten ebenfalls. Es hat nur einen Umfang von etwa zwei oder drei Seiten und ist schnell verfügbar.

Das Vollgutachten gilt vor Gericht

Sobald Rechtsfragen zu klären sind, wird ein Vollgutachten notwendig. Das ist zum Beispiel der Fall bei

• Rechtsstreitigkeiten bei Erbschaft oder Scheidung
• Zwangsversteigerung
• einer steuerlichen Überprüfung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer
• Feststellung des Betriebsvermögens
• Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsauflösung

Das Vollgutachten zu erstellen, kann zwei oder drei Wochen in Anspruch nehmen. Die Kosten für das Gutachten liegen meist zwischen einem halben und einem Prozent des Immobilienwerts, können also vor allem bei hochwertigen Häusern eine beachtliche Größenordnung erreichen.

So können Sie selbst den Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Um sich selbst einen ersten Eindruck vom Verkehrswert Ihres Hauses zu verschaffen, können Sie nach den Regeln des Vergleichswertverfahrens vorgehen. Das heißt, dass Sie online das Häuserangebot in Ihrer Region studieren. Dabei sollten Sie darauf achten, dass die Vergleichsobjekte Ihrer eigenen Immobilie in den folgenden Punkten so stark wie möglich ähneln:

• Lage
• Anbindung
• Größe
• Grundriss (Haus und Grundstück)
• Alter
• Zustand

Dies sind die Informationen, die Sie den Exposés online entnehmen können. Noch genauer fällt Ihre eigene Recherche aus, wenn Sie Ausstattungsmerkmale einbeziehen, die Sie den Beschreibungen oder den Bildern der zum Verkauf ausgeschriebenen Häuser entnehmen können.

In jedem Bundesland gibt es zudem den jährlich erscheinenden Grundstücksmarktbericht eines Gutachterausschusses. Er enthält Wertangaben für die verschiedenen Immobilienkategorien in allen Regionen. Diese sind ausführlich erläutert, sodass sie auch für Laien verständlich sind. Der Bericht erlaubt es Ihnen also, zusammen mit Ihren eigenen Recherchen ein möglichst genaues Bild der aktuellen Preislage für vergleichbare Immobilien zu ermitteln. Die Gebühr für den Bericht bewegt sich üblicherweise etwa zwischen 30 und 50 Euro.

Fazit: Vor dem Verkauf den Verkehrswert ermitteln lassen

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gelingt das umso einfacher, je genauer Sie den Verkehrswert ermitteln lassen. Dieser hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und kann auf verschiedene Arten berechnet werden. Mit Hilfe der wichtigsten Eckdaten können Sie sich zwar selbst einen Überblick verschaffen. Besser und verlässlicher gelingt dies jedoch Sachverständigen, indem diese das jeweils passende Verkehrswertermittlungsverfahren anwenden – vor allem, wenn Sie die dafür benötigten Unterlagen mit Informationen zum Haus zur Verfügung stellen. In den meisten Fällen, also bei einem freien Verkauf auf dem Immobilienmarkt, reicht ein schnell erstelltes, relativ günstiges Kurzgutachten aus. Vor Gericht hat allerdings nur das deutlich teurere Vollgutachten Bestand.

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