Wann greift das Vermieterpfandrecht?

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Vermietern steht nach Paragraf 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Vermieterpfandrecht zu. Der Vermieter kann dieses Recht geltend machen, wenn Forderungen im Zusammenhang mit der Überlassung der Mietsache bestehen.

Demnach darf er bei Zahlungsrückständen des Mieters für Gewerbe- und Wohnraum von seinem Pfandrecht Gebrauch machen.

In welchen Fällen greift das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht kommt in folgenden Fällen zur Anwendung:

• Miet- oder Nebenkostenrückstand
• Nutzungsentschädigungen (z. B. wenn ein Mieter trotz Kündigung weiter in der Mietsache wohnen bleibt)
• Ersatz bei Ausfall der Miete
• Ansprüche wegen unterlassener Mängelanzeige
• Schadenersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache

Wie mache ich das Vermieterpfandrecht geltend?

Der Vermieter darf nicht selbstständig die Mietsache betreten und von seinem Pfandrecht Gebrauch machen. Zunächst ist dem säumigen Mieter eine Frist von mindestens 3 Wochen zu setzen, innerhalb derer die Rückstände zu begleichen sind.

Geschieht dies nicht, kann der Vermieter durch einen Räumungstitel gemeinsam mit einem Gerichtsvollzieher alle pfändbaren Gegenstände in der Wohnung auflisten. Der Gerichtsvollzieher versieht alle infrage kommenden Gegenstände mit einer Pfandmarke. Im Anschluss werden die Sachen abtransportiert und versteigert. Die Einnahmen aus der Versteigerung werden zur Tilgung der Schulden verwendet.

Grundsätzlich ist kein gerichtlicher Titel notwendig, um das Bestehen der Forderung nachzuweisen. Da aber der Vermieter nicht berechtigt ist, die Mietsache zu betreten, ist die Unterstützung eines Gerichtsvollziehers erforderlich.

Was unterliegt dem Vermieterpfandrecht?

Es gibt gesetzliche Regelungen darüber, was ein Vermieter pfänden darf. Entscheidend ist, dass nur Sachen, die sich nachweislich im Eigentum des Mieters befinden, dem Pfandrecht unterliegen: Diese Gegenstände müssen sich – nicht nur vorübergehend – in der Mietsache befinden sowie vom Mieter eingebracht worden sein.

Bestimmte Gegenstände sind unpfändbar. Dazu zählen unter anderem:

• Gegenstände für den täglichen Bedarf
• Gegenstände, die für die Berufsausübung erforderlich sind
• Immobilien und Grundstücke
• Gegenstände, die sich außerhalb der Mietsache befinden
• Geliehene oder geleaste Gegenstände
• Sachen, die einem Untermieter gehören
• Eigentumsgegenstände eines Partners, der nicht im Mietvertrag steht
• Gegenstände, die bereits geliefert, aber nicht bezahlt wurden
• Sparbücher
• Das Auto des Mieters, da es sich außerhalb der Mietsache befindet
• Orden, Urkunden oder der Ehering

Entfernt ein Mieter Gegenstände aus seiner Wohnung, um das Vermieterpfandrecht zu umgehen, handelt es sich um die sogenannte Pfandkehr. Die Pfandkehr ist nach Paragraf 289 Strafgesetzbuch (StGB) strafbar und kann mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu 3 Jahren belegt werden.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

Es gibt verschiedene Fälle, die zum Erlöschen des Pfandrechts führen:

• Soll ein pfändbarer Gegenstand aus der Mietsache entfernt werden, ist der Vermieter zu informieren. Er hat einen Monat Zeit, Widerspruch gegen die Entfernung einzulegen. Wenn der Vermieter keinen Einspruch einlegt und die Sachen entfernt werden, erlischt das Pfandrecht für diesen Gegenstand.
• Die Gegenstände werden mit Zustimmung des Vermieters entfernt.
• Die bereits vorhandenen Sachen reichen aus, um die Forderung zu decken. Weitere Gegenstände können daher entfernt werden.