Vermietete Wohnung kaufen: Was ist zu beachten?

Vermietete Wohnungen sind häufig deutlich günstiger zu haben als leere Wohnungen. Gerade in Zeiten hoher Immobilienpreise können Sie damit ein attraktives Schnäppchen machen. Doch bevor Sie zum Stift greifen, den Vertrag unterzeichnen und eine vermietete Wohnung kaufen, sollten Sie sich mit den Risiken des Vorhabens auseinandersetzen. Denn einen unliebsamen Mieter werden Sie in der Regel nicht allzu leicht los.

Rechtliche Regelungen: Kauf bricht Miete nicht

Was viele Kaufinteressenten unterschätzen oder gar nicht wissen: Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, dann erhalten Sie den Mieter gleich mit dazu. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Entsprechend ist es nicht möglich, einen neuen Mietvertrag aufzusetzen oder dem Mieter ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Auch die aktuelle Miethöhe müssen Sie so zunächst übernehmen und selbst Eigenbedarfskündigungen gestalten sich häufig schwieriger als gedacht.

Vermietete Wohnung finanzieren

Für die Bank macht es grundsätzlich keinen Unterschied, ob Sie eine vermietete Wohnung kaufen oder eine leere. Bedenken Sie jedoch, dass die Bank immer alle Unterlagen vorab sehen möchte, weshalb Sie hier auch den aktuellen Mietvertrag zur Hand haben sollten.

Häufig wird geraten, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Da vermietete Immobilien oft günstiger angeboten werden und Sie außerdem Mieteinnahmen daraus erwarten können, müssen Sie entsprechend weniger Eigenkapital vorweisen. Auch bei den Kaufnebenkosten, die sich auf etwa 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen, sparen Sie natürlich aufgrund des geringeren Kaufpreises.

Als Kapitalanlage: vermietete Wohnung kaufen

Wollen Sie als Kapitalanlage eine vermietete Wohnung kaufen, sollten Sie vor dem Kauf nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das bestehende Mietverhältnis auf Herz und Nieren prüfen. Versuchen Sie dabei unter anderem, Antworten auf die folgenden Fragen zu erhalten:

• Hat der Mieter seine Miete immer rechtzeitig und in voller Höhe gezahlt?
• Ist der Mieter solvent?
• Ist die angesetzte Miete marktüblich?
• Wann fand die letzte Mieterhöhung statt?
• Ist es in der Vergangenheit zu Streit zwischen Mieter und Vermieter oder zwischen Mieter und anderen Bewohnern gekommen?
• Wie hat der Mieter in der Vergangenheit auf Mieterhöhungen oder Instandhaltungsmaßnahmen reagiert?

Stellt sich infolge Ihrer Nachforschungen heraus, dass der Mieter immer rechtzeitig gezahlt hat, sich stets kooperativ verhält und ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn oder anderen Bewohnern pflegt, dann kann der Kauf der vermieteten Wohnung durchaus ein lukratives Geschäft sein. Sie erhalten so ein Rundum-Paket und müssen sich nicht eigenmächtig auf die Suche nach einem Mieter machen.

Miete erhöhen: Wie viel Spielraum habe ich bei bereits vermieteten Wohnungen?

Wenn Sie mit dem Kauf in das bestehende Mietverhältnis eintreten, dann müssen Sie auch den aktuellen Mietzins so übernehmen. Allerdings können Sie innerhalb bestimmter Grenzen die Miete erhöhen. Hierzu müssen Sie sich an die folgenden Grundregeln halten:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Zahlt der Mieter eine sehr geringe Miete, können Sie diese bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Konsultieren Sie hierzu am besten den geltenden Mietspiegel. Allerdings müssen Sie dabei die Kappungsgrenze berücksichtigen: Demnach darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren insgesamt maximal um 20 Prozent erhöhen. In Gegenden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählen die meisten deutschen Großstädte – gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent.
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Haben Sie in der Wohnung umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können Sie maximal 8 Prozent der Kosten jährlich über die Miete auf Ihre Mieter umlegen. Die Monatsmiete darf sich dadurch um maximal 3 Euro je Quadratmeter erhöhen. Beachten Sie jedoch, dass es sich dabei wirklich um eine Modernisierung handeln muss, also Maßnahmen, die für den Mieter mit einem Plus an Wohnqualität einhergehen. Dazu zählen etwa der Anbau eines Balkons oder die Vergrößerung des Wohnraums. Handelt es sich hingegen um reine Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die Sie als Vermieter ohnehin früher oder später durchführen müssen, können Sie die Miete nicht erhöhen.

Bei diesen beiden Punkten gilt außerdem: Sie können nur dann mehr Miete verlangen, wenn die letzte Mieterhöhung bereits vor mindestens einem Jahr angekündigt wurde. Allerdings greift dies nur bei Mieterhöhungen aus demselben Grund: So können Sie etwa im April die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und im Oktober noch einmal die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Sie können jedoch innerhalb eines Jahres nicht 2 Mieterhöhungsschreiben derselben Art verschicken.

Zur Eigennutzung: vermietete Wohnung kaufen

Sie haben die Eigentumswohnung Ihrer Träume gefunden, doch diese ist noch vermietet? Dann sollten Sie sich vorab sehr genau mit Ihren Kündigungsmöglichkeiten und den zugehörigen Fristen auseinandersetzen. Denn im schlimmsten Fall müssen Sie sogar ein ganzes Jahrzehnt warten, bevor Sie Ihre Wohnung selbst beziehen können.

Eigenbedarfskündigung: Diese Regeln gelten

Gemäß Paragraf 573 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Sie Ihrem Mieter kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigen. Zu diesem Personenkreis zählen etwa Eltern, Großeltern, Geschwister und Kinder, aber auch haushaltsnahe Personen wie etwa Pflegepersonal. Nicht dazu zählen hingegen Onkel, Tanten, Cousins, Patenkinder oder geschiedene Ehegatten. Diese Aufzählung ist jedoch nicht in Stein gemeißelt: Am Ende wird immer der Einzelfall betrachtet. Wollen Sie den Eigenbedarf etwa für Ihre Schwester anmelden, zu der Sie mehrere Jahre keinen Kontakt mehr hatten, kann das Gericht die Kündigung im Zweifelsfall für unwirksam erklären.

Den Eigenbedarf müssen Sie schriftlich anmelden. In diesem Schreiben sollten Sie Ihr Interesse möglichst detailliert beschreiben: Geben Sie genau an, für wen Sie die Wohnung aus welchem Grund und ab wann benötigen. Gerichte sehen hier ganz genau hin. Wollen Sie die Wohnung etwa selbst beziehen, doch wohnen Sie aktuell bereits in einer angemessenen Eigentumswohnung ganz in der Nähe, kann das Gericht sich durchaus auf die Seite der Mieter stellen. Da hier viel Unsicherheit herrscht, sollten Sie möglichst frühzeitig die Einschätzung eines Anwalts einholen – idealerweise noch vor dem Kauf der vermieteten Wohnung.

Sollte die Eigenbedarfskündigung rechtens sein und wehrt der Mieter sich nicht, müssen Sie sich trotzdem noch etwas in Geduld üben. Denn es herrschen die allgemeinen mietrechtlichen Kündigungsfristen, die von der Mietdauer abhängen:

• Mietdauer unter 5 Jahren: 3 Monate
• Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate
• Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Vorsicht: Kontrollieren Sie vorab auch, ob im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Es kann durchaus sein, dass Vermieter und Mieter sich damals darauf geeinigt haben, gleichermaßen für mehrere Jahre von einer Kündigung abzusehen. An diese Vereinbarung müssen Sie sich dann halten.

Etwaige Sperrfristen beachten

In einigen Fällen greifen bei vermieteten Wohnungen erweiterte Sperrfristen, die eine Eigenbedarfskündigung zeitweise unmöglich machen. Das ist immer dann der Fall, wenn ein Mehrfamilienhaus vor nicht allzu langer Zeit in einzelne Eigentumswohnungen aufgesplittet wurde. Gemäß Paragraf 577a Bürgerliches Gesetzbuch gilt dann eine Sperrfrist von 3 Jahren. In dieser Zeit ist die vermieterseitige Kündigung ausgeschlossen. Noch strenger ist die Sperrfrist in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt: Dort kann die Sperrfrist zum Schutz der Mieter auf 10 Jahre erweitert werden. Gebrauch von dieser Regel machen nahezu alle deutschen Metropolen, darunter Berlin und Hamburg.

Mieter aus wichtigem Grund kündigen

Egal ob Sie die vermietete Eigentumswohnung gerade erst erworben haben oder ob Sie schon länger Vermieter sind: Sie können Ihrem Mieter gemäß Paragraf 543 Bürgerliches Gesetzbuch jederzeit fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt immer dann vor, wenn der Mieter gegen vertragliche Pflichten verstoßen hat. So können Sie etwa kündigen, wenn er relevante Mietschulden angehäuft hat, wenn er die Wohnung ohne Ihr Einverständnis untervermietet hat oder wenn er andere Bewohner beleidigt oder gar bedroht.

Bedenken Sie aber, dass dafür teils vorab Abmahnungen nötig sind und dass viele Mieter sich so lange gegen eine fristlose Kündigung wehren, bis die Zwangsräumung unumgänglich ist. Das Verfahren kostet Zeit, Geld und Nerven, weshalb Sie darauf nie spekulieren sollten.

Vermietete Wohnung kaufen: Vor- und Nachteile

Ein Immobilienverkauf rechtfertigt keine Kündigung. Das bedeutet: Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, kann seinem Mieter vorab nicht einfach so kündigen. Das bedeutet gleichzeitig auch, dass bewohnte Immobilien häufig eher günstig angeboten werden, um überhaupt einen Käufer für die Objekte zu finden. So gehen Statistiken etwa davon aus, dass Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung etwa 20 bis 30 Prozent sparen können. Möchten Sie die Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben, dann müssen Sie sich außerdem nicht auf die Suche nach einem geeigneten Mieter machen und einen anfänglichen Leerstand so umgehen. Im Idealfall treten Sie ganz einfach in ein erfolgreiches Mietverhältnis ein.

So läuft es jedoch nicht immer, weshalb Sie vorab alle Risiken bedenken sollten: Prüfen Sie etwa, ob der Mieter immer rechtzeitig gezahlt hat und ob es in der Vergangenheit zu Problemen gekommen ist. Vor allem, wenn Sie die Wohnung zur Eigennutzung erwerben wollen, sollten Sie noch vor dem Kauf alle Kündigungsmöglichkeiten prüfen und gegebenenfalls Expertenrat einholen. Sie riskieren sonst, die eigene Immobilie jahrelang nicht beziehen zu können und neben den Kredit- auch noch unliebsame Mietzahlungen stemmen zu müssen.

Vorteile

Nachteile

Vermietete Wohnung kaufen – Fazit: Kaufen Sie nicht die Katze im Sack

Vermietete Wohnungen wirken aufgrund des geringen Kaufpreises häufig wie wahre Schnäppchen und ziehen dadurch vor allem unerfahrene Immobilienkäufer an. Grundsätzlich können Sie damit auch ein lukratives Geschäft machen, doch sollten Sie das bestehende Mietverhältnis vorab einer eingehenden Prüfung unterziehen. Denn mit Unterzeichnung des Kaufvertrags treten Sie in dieses Mietverhältnis ein. Einen neuen Mietvertrag können Sie nicht einfach erstellen und auch dem Mieter können Sie nur unter bestimmten Auflagen kündigen. Wollen Sie die Wohnung selbst nutzen, dann ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich möglich, doch sollten Sie die Erfolgschancen vorab von einem Experten einschätzen lassen. Auch etwaige Sperrfristen müssen Sie noch vor dem Kauf prüfen.

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