Dazu brauchen Sie eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung

Voraussetzung für das Bestehen eines Vorkaufsrechts ist immer ein rechtsgültiger Kaufvertrag. Nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs ist die zuständige Gemeinde berechtigt, ein Grundstück zu den im Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen zu erwerben und von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Mit der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt die Gemeinde, dass das Recht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Der Notar holt die auch als Negativbescheinigung oder Negativattest bezeichnete Erklärung nach der Kaufvertragsbeurkundung ein.

Achtung:

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück erwirbt, benötigt die Negativbescheinigung, um rechtswirksam als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.

Das Vorkaufsrecht kann nicht nur als öffentlich-rechtliches Recht für Gemeinden bestehen, sondern auch als dingliches Vorkaufsrecht, das zugunsten einer Privatperson ins Grundbuch eingetragen wird. Der Notar ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den Vertragsabschluss zu informieren. Dies kann eine Person sein, die im Grundbuch als Vorkaufsberechtigter eingetragen ist, oder eine Person, der kraft Gesetzes ein Vorkaufsrecht zusteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Mietwohnung verkauft wird – hier hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses Recht muss nicht dinglich gesichert werden, da es ohnehin besteht.

Soll das Recht nicht ausgeübt werden, ist eine entsprechende notariell beglaubigte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung abzugeben. Erst dann kann der Kaufvorgang abgeschlossen werden.

Wann ist die Erklärung nicht notwendig?

Das Vorkaufsrecht gilt nur beim Verkauf einer Immobilie, also eines Gebäudes und/oder eines Grundstücks. In bestimmten Fällen kann das Recht nicht ausgeübt werden, sodass die Negativbescheinigung nicht erforderlich ist:

• Schenkung
• Zwangsvollstreckung
• Verkauf an Familienangehörige oder Erben
• Übertragung von Geschäftsanteilen
• Tauschgeschäft

Wer zahlt die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Im Kaufvertrag ist geregelt, wer die Kosten für die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung trägt. In der Regel kommt der Käufer für die Kosten auf, sofern das Negativattest bei der Gemeinde eingeholt werden muss. In allen anderen Fällen werden die Kosten zwischen den Beteiligten aufgeteilt.

Welche Kosten entstehen?

Handelt es sich um eine Negativbescheinigung der Gemeinde, legt die Kommune die Gebühren für die Verzichtserklärung fest. Ist das Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten im Grundbuch eingetragen, fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung an.

Wie lange dauert die Erstellung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauBG) kann ein Vorkaufsrecht nur innerhalb von 2 Monaten nach der Mitteilung über den Kaufvertragsabschluss ausgeübt werden. Üblicherweise dauert die Bearbeitung bei der Gemeinde also bis zu 8 Wochen. Auch wenn es sich um ein gesetzliches Vorkaufsrecht handelt, wie beispielsweise das Recht eines Mieters, seine Wohnung zu kaufen, beträgt die Frist, innerhalb derer der Mieter sein Recht ausüben kann, 2 Monate ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertragsabschluss.