Endfälliges Darlehen: Lohnt sich ein Darlehen ohne Tilgung?

Bei der Baufinanzierung nehmen Kreditnehmer in der Regel ein Darlehen auf, das anschließend in monatlichen Raten abbezahlt wird. Durch die kontinuierliche Tilgung verringert sich nach und nach die Restschuld. Doch es geht auch anders: Mit einem endfälligen Darlehen zahlen Sie lediglich die Zinsen. Eine Tilgung erfolgt während der Vertragslaufzeit nicht. Stattdessen müssen Sie die gesamte Summe am Ende der Laufzeit auf einen Schlag begleichen. Erfahren Sie hier, für wen sich endfällige Darlehen lohnen und welche Kosten und Risiken damit verknüpft sind.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Bei einem endfälligen Darlehen – auch tilgungsfreies Darlehen genannt – handelt es sich um eine Alternative zum regulären Annuitätendarlehen. Statt Ihren Kredit nach und nach zu tilgen, zahlen Sie bei einem endfälligen Darlehen während der gesamten Vertragslaufzeit lediglich die Zinsen. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit müssen Sie dann die gesamte Darlehenssumme auf einmal begleichen.

Der größte Vorteil für den Kreditnehmer liegt auf der Hand: Da ausschließlich die Zinsen gezahlt werden müssen, geht das tilgungsfreie Darlehen über die gesamte Laufzeit mit einer sehr geringen finanziellen Belastung einher.

Selbstverständlich lassen sich Banken jedoch nicht einfach so auf ein endfälliges Darlehen ein. Das hohe Risiko für das Kreditinstitut will abgesichert werden, weshalb endfällige Darlehen in aller Regel an Sparverträge und ähnliche Finanzprodukte gekoppelt werden. Diese fungieren als Tilgungsersatz. Zu den möglichen Sparprodukten gehören unter anderem:

• Rentenversicherungen
• Kapitallebensversicherungen
• Bausparverträge

Möchten Sie ein endfälliges Darlehen aufnehmen, müssen Sie Ihren Sparvertrag in der Regel an die Bank abtreten. Mit dem Guthaben aus dem Sparvertrag können Sie schließlich zum Ende der Laufzeit den Darlehensbetrag in voller Höhe tilgen.

Endfälliges Darlehen: Nachteile und Risiken

Was zunächst attraktiv klingt, geht doch mit zahlreichen Fallstricken einher. Auf dem Papier scheint es einfach: Sie bekommen Geld von der Bank, können damit Ihre Wunschimmobilie kaufen, zahlen in den Sparvertrag ein und lösen damit schließlich den Kredit ab. Problematisch wird es jedoch, wenn der Sparvertrag zum Ende der Darlehenslaufzeit noch nicht verfügbar ist oder das Guthaben daraus schlichtweg nicht reicht, um das Darlehen zu tilgen. So ist bei Bausparverträgen beispielsweise vorab nicht absehbar, wann diese zuteilungsreif und damit verfügbar sind. Bei Kapitallebensversicherungen könnten hingegen die Auszahlungen überraschend gesenkt werden, was eine Finanzierungslücke zur Folge hat. In diesen beiden Szenarien würden Sie einen weiteren Kredit oder eine Zwischenfinanzierung benötigen, was wiederum Kosten verursacht.

Da das tilgungsfreie Darlehen mit einem höheren Risiko für die Bank einhergeht, ist es meist auch an höhere Zinsen gekoppelt als eine reguläre Baufinanzierung. Darüber hinaus ergibt sich eine finanzielle Doppelbelastung: Zwar fallen beim tilgungsfreien Darlehen zunächst nur Zinsen an, doch müssen Sie gleichzeitig in ein Sparprodukt einzahlen. Im obigen Beispiel würde es also nicht bei der niedrigen monatlichen Rate von nur 166 Euro bleiben.

Zusätzlich gehen kombinierte Finanzprodukte auch immer mit doppelten Verwaltungskosten einher. Wenn Sie ein Annuitätendarlehen mit einem endfälligen Darlehen vergleichen, dürfen Sie daher nicht nur die Zinsen betrachten. Werfen Sie auch einen Blick auf die Gebührenstruktur der beiden Produkte, um die tatsächlichen Kosten zu ermitteln.

Nachteile des endfälligen Darlehens in der Übersicht

Vorteile des endfälligen Darlehens: Für wen lohnt es sich?

Vereinfacht lässt sich sagen: Ein endfälliges Darlehen zahlt sich immer dann aus, wenn die Rendite des Sparguthabens über den Zinsen für das Darlehen liegt. Erhalten Sie auf Ihr Bausparguthaben beispielsweise 2,5 Prozent Zinsen und kostet Sie der Kredit nur 1,5 Prozent, haben Sie am Ende mehr Geld erwirtschaftet, als Sie für die Tilgung der Darlehenssumme benötigen. Sie haben Gewinn gemacht. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik der Notenbanken ist dies jedoch aktuell nicht mehr realisierbar. Nichtsdestotrotz würden Banken endfällige Darlehen vermutlich gar nicht mehr anbieten, wenn sie in einigen Fällen nicht doch ihre Berechtigung hätten.

Wollen Sie Ihre Immobilie vermieten oder verpachten, können höhere Zinsen durchaus von Vorteil sein. Diese können Sie nämlich in voller Höhe in Form von Werbungskosten steuerlich geltend machen. Da die Zinslast beim endfälligen Darlehen im Gegensatz zum Annuitätendarlehen konstant hoch bleibt, profitieren Sie auch konstant von Steuervorteilen. Ob ein derartiges Vorgehen Ihre Mietrendite wirklich steigern kann, sollten Sie vorab jedoch gut durchrechnen.

Ein tilgungsfreies Darlehen kann sich auch dann lohnen, wenn Sie noch in einen alten Sparvertrag einzahlen und Ihnen das Guthaben daraus in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen wird. Möchten Sie den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie meist eine hohe Entschädigung zahlen. Mit einem endfälligen Darlehen können Sie diese Zeit überbrücken und die Strafzahlungen für die vorzeitige Kündigung umgehen.

Auch als Zwischenfinanzierung kann das endfällige Darlehen durchaus von Vorteil sein. Angenommen Sie besitzen bereits eine Immobilie, die Sie jedoch in Kürze verkaufen möchten. Auf der Suche nach einer neuen Immobilie stoßen Sie auf Ihr Traumobjekt und es gilt, schnell zuzuschlagen. Mit einem endfälligen Darlehen mit sehr kurzer Laufzeit können Sie Ihre neue Wunschimmobilie finanzieren und die Summe kurze Zeit später mit dem Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie mit einem Schlag tilgen. Da Sie währenddessen nur die Zinsen zahlen, ergibt sich im Idealfall eine Kostenersparnis.

Vorteile des endfälligen Darlehens im Überblick

Fazit: Endfällige Darlehen lohnen sich nur in Einzelfällen

Auch wenn die Aussicht auf eine tilgungsfreie Kreditlaufzeit attraktiv scheinen mag, zahlen Sie bei einem endfälligen Darlehen fast immer drauf. Die tilgungsfreie Variante der Baufinanzierung lohnt sich nur dann, wenn Sie mit dem Sparguthaben eine hohe Rendite erzielen – und dies ist heutzutage kaum mehr möglich. Stattdessen sorgt das endfällige Darlehen in der Regel für hohe Zinsen und doppelte Verwaltungskosten. Zusätzlich dazu bleibt immer ein Restrisiko: So kann es unter Umständen vorkommen, dass Ihr Zeitplan nicht aufgeht und der Bausparvertrag beispielsweise noch nicht zuteilungsreif ist, wenn Sie Ihr Darlehen tilgen müssen. Nichtsdestotrotz hat das endfällige Darlehen in einigen Einzelfällen seine Berechtigung: Als Vermieter profitieren Sie von Steuervorteilen und auch als Zwischenfinanzierung kann sich ein Darlehen ohne Tilgung lohnen.