Wer eine Baufinanzierung laufen hat, wirft häufig einen bangen Blick in die Zukunft: Sollten die aktuell niedrigen Bauzinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung wieder steigen, kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Dieses Risiko können Sie jedoch mit einem Forward-Darlehen ganz einfach umgehen. Denn mit dieser Form der Anschlussfinanzierung können Sie sich die jetzigen Niedrigzinsen bis zu 66 Monate im Voraus sichern. Doch Sie müssen bedenken: Die Wette geht nur auf, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit tatsächlich weiter steigen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine spezielle Art der Anschlussfinanzierung. Da bei den meisten Immobilienfinanzierungen am Ende der Zinsbindung eine Restschuld bleibt, müssen sich Kreditnehmer nach einer erneuten Finanzierung umsehen. Während Sie bei einer regulären Anschlussfinanzierung die Zinsen erhalten, die zum jeweiligen Zeitpunkt verfügbar sind, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen sichern.
Das bedeutet: Sind die Zinsen zum jetzigen Zeitpunkt niedrig und läuft Ihre ursprüngliche Immobilienfinanzierung in den nächsten Jahren aus, können Sie sich diese Zinsen mit einem Forward-Darlehen reservieren. Dies ist maximal 66 Monate und mindestens 12 Monate im Voraus möglich. Das Forward-Darlehen wird Ihnen zu dem Zeitpunkt ausgezahlt, zu dem die Zinsbindung Ihres ursprünglichen Darlehens abläuft. Es ergibt sich ein nahtloser Übergang und Sie als Kreditnehmer können sich entspannt zurücklehnen.
Die hohe Planbarkeit und Zinssicherheit, die mit dem Voraus-Darlehen einhergeht, hat jedoch auch ihren Preis. Je länger im Voraus Sie Ihre Zinsen reservieren, desto höher der Zinsaufschlag. Der Zinsaufschlag wird monatlich angegeben und orientiert sich an der gewählten Forward-Periode. Darunter versteht sich der Zeitraum zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und dessen Auszahlung.
Beispiel: Zinsaufschläge für verschiedene Forward-Darlehen
| Zinssatz | Zinsaufschlag pro Monat | Gewählte Forward-Periode | Finaler Zinssatz |
| 1,5 % | 0,01 % | 24 Monate | 1,74 % |
| 1,8 % | 0,03 % | 36 Monate | 2,88 % |
Zur Orientierung: Ein Anbietervergleich der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2015 ergab, dass der durchschnittliche Zinsaufschlag bei einem Vorab-Darlehen mit einer Forward-Periode von 3 Jahren bei etwa 0,58 Prozent liegt.
Echte und unechte Forward-Darlehen
Wenn Sie sich nach Forward-Darlehen umsehen, müssen Sie zwischen sogenannten echten und unechten Forward-Darlehen unterscheiden. Bei einer unechten Forward-Finanzierung beginnt die Zinsbindung bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Das bedeutet: Holen Sie sich im Jahr 2021 eine Forward-Finanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung für Ihr Darlehen, das 2023 ausläuft, läuft die Zinsbindung des Forward-Darlehens bis 2031.
Im Gegensatz dazu beginnt die Zinsbindung eines echten Forward-Darlehens erst dann, wenn Ihnen das Geld ausgezahlt wird. Für das obige Beispiel würde das bedeuten, dass die Zinsbindung erst zum Zeitpunkt der Ablösung im Jahr 2023 zu laufen beginnt. Insgesamt sind Ihnen die Zinsen in diesem Szenario bis 2033 sicher.
Echte und unechtes Forward-Darlehen im Vergleich:
- Echtes Forward-Darlehen: Zinsbindung beginnt zum Zeitpunkt der Auszahlung
- Unechtes Forward-Darlehen: Zinsbindung beginnt zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung
Ob nun ein echtes oder ein unechtes Forward-Darlehen von Vorteil ist, hängt ganz von der Zinsentwicklung ab. Fallen die Zinsen, sind Sie vermutlich froh, früher wieder aus dem Vertrag zu kommen und günstig den Baukredit umschulden zu können. Die verkürzte Zinsbindung des unechten Forward-Darlehens kann am Ende also auch ein echter Vorteil sein.
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Vor- und Nachteile des Forward-Darlehens
Da Sie bei einem Forward-Darlehen frühzeitig die Konditionen Ihrer Anschlussfinanzierung kennen, geht dies mit einer hohen Planbarkeit und finanziellen Sicherheit einher. Sie wissen zum Zeitpunkt des Abschlusses bereits, wie hoch Zinssatz und monatliche Rate in der Zukunft sein werden.
Darüber hinaus ist das Forward-Darlehen natürlich von Vorteil, wenn die Hypothekenzinsen in der Zwischenzeit steigen. Ihr Darlehen ist unabhängig vom Geschehen auf den Finanzmärkten und im besten Fall profitieren Sie von Niedrigzinsen, obwohl die Bauzinsen an sich hoch sind.
Genau damit geht jedoch auch das Risiko der Forward-Finanzierung einher. Bevor Sie losziehen und ein Forward-Darlehen abschließen, müssen Sie eines bedenken: Es handelt sich hierbei immer um eine Wette auf steigende Zinsen. Das Forward-Darlehen lohnt sich für Sie als Kreditnehmer nur dann, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit steigen. Bleiben diese gleich, zahlen Sie aufgrund des Zinsaufschlags drauf. Sinken die Zinsen sogar, haben Sie die Wette verloren. Haben Sie das Forward-Darlehen einmal abgeschlossen, müssen Sie dieses auch abnehmen. Einen Ausweg stellt lediglich die Nichtabnahmeentschädigung dar. Da diese in der Regel jedoch sehr hoch ausfällt, lohnt sich diese Option nur dann, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit sehr stark gefallen sind. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsperiode ist dieses Szenario eher unwahrscheinlich.
Vorteile des Forward-Darlehens
Nachteile des Forward-Darlehens
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Grundsätzlich lohnt sich ein Forward-Darlehen immer dann, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit steigen. Sinken sie hingegen, sind Sie an die höheren Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gebunden. Auch wenn die Zinsen gleich bleiben, haben Sie mit dem Forward-Darlehen eine schlechte Entscheidung getroffen: Aufgrund des Zinsaufschlages ist Ihre Anschlussfinanzierung in diesem Fall teurer als eine reguläre Anschlussfinanzierung. Das folgende Rechenbeispiel soll dies anhand von 3 Szenarien veranschaulichen.
Familie Müller hat vor einigen Jahren ein Haus gekauft. In 3 Jahren – also im Jahr 2024 – läuft die Zinsbindung ab, weshalb sich die Familie bereits jetzt nach einer geeigneten Anschlussfinanzierung umsieht. Die Restschuld wird zu diesem Zeitpunkt 150.000 Euro betragen. Bei ihrer Recherche stößt die Familie auf Forward-Darlehen und fordert ein erstes Angebot an. An ihrer aktuellen monatlichen Rate von 900 Euro möchte die Familie nichts ändern. Der Zinssatz für das Forward-Darlehen liegt bei 1,1 Prozent und der Zinsaufschlag soll 0,017 Prozent pro Monat betragen. Würde die Familie das Darlehen zum jetzigen Zeitpunkt abschließen, ergäbe sich somit ein Gesamtaufschlag von 0,6 Prozent. Die Familie müsste insgesamt Zinsen in Höhe von 1,7 Prozent zahlen.
| Forward-Darlehen | Anschluss-finanzierung 2024 (gestiegene Bauzinsen) | Anschluss-finanzierung 2024 (gesunkene Bauzinsen) | |
| Darlehenssumme | 150.000 Euro | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
| Zinssatz | 1,7 % | 2,2 % | 1,5 % |
| Monatliche Rate | 900 Euro | 900 Euro | 900 Euro |
| Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Restschuld | 60.141 Euro | 66.195 Euro | 57.816 Euro |
| Gezahlte Zinsen und Gebühren | 18.141 Euro | 24.195 Euro | 15.816 Euro |
Das Beispiel verdeutlicht: Steigen die Zinsen, zahlt Familie Müller mit dem Forward-Darlehen trotz Zinsaufschlag weniger an Zinsen und Gebühren und die Restschuld reduziert sich um gut 10 Prozent. Fallen die Zinsen hingegen, bleibt beim Forward-Darlehen am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld. Das liegt daran, dass Familie Müller bei gleicher Kreditrate mehr Geld für Zinsen und Gebühren zahlen musste.
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Wie schließe ich ein Forward-Darlehen ab?
Ein Forward-Darlehen können Sie bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer ursprünglichen Baufinanzierung abschließen. Für Neufinanzierungen kommt das Forward-Darlehen hingegen nicht infrage. Das Forward-Darlehen kommt auch dann nicht infrage, wenn Sie die Anschlussfinanzierung in weniger als 12 Monaten benötigen.
Haben Sie Interesse an einem Vorab-Darlehen, sollten Sie zunächst die Zinsentwicklung im Auge behalten. Gehen Sie davon aus, dass die Hypothekenzinsen bald wieder steigen werden, sollten Sie die ersten Angebote für Ihre Forward-Finanzierung einholen. Am besten fordern Sie hierfür mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken und Kreditinstituten an. Experten empfehlen, sich etwa 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung nach geeigneten Forward-Darlehen umzusehen.
Haben Sie sich für ein Angebot einer anderen Bank entschieden, müssen Sie zunächst Ihre aktuelle Baufinanzierung zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Meist muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Doch gehen Sie besser auf Nummer sicher und werfen einen Blick in die AGB Ihres Darlehensvertrags.
Im Anschluss können Sie den Vertrag für Ihr Forward-Darlehen unterzeichnen. Sie müssen sich nun nur noch um die Übertragung der Grundschuld kümmern. Stimmt die Bank einer Abtretung zu, belaufen sich die Kosten auf einige Hundert Euro. Fordert die Bank hingegen eine Löschung und Neueintragung der Grundschuld, wird es etwas teurer. Die Kosten bemessen sich am Wert der Grundschuld und können im vierstelligen Bereich liegen.
Welche Alternativen gibt es zum Forward-Darlehen?
Selbstverständlich müssen Sie nicht zwingend ein Forward-Darlehen aufnehmen, um Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Stattdessen haben Sie 2 Alternativen:
- Prolongation: Anschlussfinanzierung über dieselbe Bank, über die auch das ursprüngliche Darlehen läuft
- Umschuldung: Restschuld wird durch ein Darlehen von einer neuen Bank getilgt
Der Vorteil der Prolongation besteht in der Regel darin, dass Sie als Kreditnehmer sich um nichts kümmern müssen. Die Bank wird Sie vor Ablauf der Zinsbindung kontaktieren und Ihnen automatisch ein Angebot für die Anschlussfinanzierung machen. Nehmen Sie dieses an, läuft das Darlehen einfach zu den neuen Konditionen weiter.
Zwar geht die Umschuldung im Vergleich zur Prolongation mit etwas mehr Aufwand einher, doch sollten Sie diesen nicht scheuen. In den meisten Fällen zahlt es sich aus, die Anschlussfinanzierung über eine neue Bank laufen zu lassen. Denn nur selten macht die Hausbank das günstigste Angebot für die Anschlussfinanzierung. Zwar ist die Übertragung der Grundschuld mit zusätzlichen Gebühren verbunden, doch amortisieren sich diese schnell durch die langjährige Zinsersparnis.
Fazit: Forward-Darlehen sind Wetten auf steigende Bauzinsen
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Die Idee des Forward-Darlehens klingt auf den ersten Blick attraktiv: So können Sie sich die günstigen Zinsen von heute für Ihre Anschlussfinanzierung schon bis zu 66 Monate im Voraus sichern. Ob Sie damit wirklich die richtige Entscheidung treffen, wird sich allerdings erst im Lauf der Zeit herausstellen: Bleiben die Zinsen gleich oder fallen diese sogar, zahlen Sie mit einem Forward-Darlehen drauf. Es empfiehlt sich daher, den Markt gut zu beobachten und sich ein wenig näher mit den Bauzinsen auseinanderzusetzen. So können Sie die künftige Entwicklung besser einschätzen und müssen sich nicht allein auf Ihr Bauchgefühl verlassen.