Hauspreise in Deutschland: Was kostet es, ein Haus zu bauen?

Immer mehr Menschen hegen den Traum von den eigenen vier Wänden. Zwar steigen die Immobilienpreise bereits seit Langem Jahr für Jahr an, doch stehen dieser Entwicklung historisch niedrige Bauzinsen gegenüber. Aber was kostet ein Haus in Deutschland eigentlich im Durchschnitt? Welche Faktoren beeinflussen den Hauspreis? Und was ist günstiger: Hauskauf oder Hausbau?

Durchschnittlicher Hauspreis in Deutschland

Immobilien sind keine Produkte von der Stange. Stattdessen ist jedes Haus ein Unikat, was die Bestimmung eines durchschnittlichen Hauspreises deutlich erschwert. Nichtsdestotrotz gibt es zahlreiche Studien, die sich mit den aktuellen Immobilienpreisen beschäftigen und dank einer großen Datenbasis zumindest erste Anhaltspunkte schaffen.

So gehen Experten davon aus, dass ein durchschnittlicher Neubau in Deutschland bei einer Grundstücksfläche von etwa 800 Quadratmetern und einer Wohnfläche von rund 150 Quadratmetern aktuell etwa 440.000 Euro kostet. Dieser Durchschnittspreis beinhaltet die Kosten für das baufertige Grundstück, den eigentlichen Hausbau sowie die Baunebenkosten.

Durchschnittliche Hauspreise: Richtwerte im Überblick (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2020)

• Durchschnittlicher bundesweiter Preis für 1 m² baufertiges Grundstück: ca. 213 €
• Durchschnittliche bundesweite Baukosten für 1 m² Wohnfläche (inkl. Baunebenkosten): ca. 1.800 €
• Durchschnittlicher bundesweiter Preis für einen Neubau (150 m² Wohnfläche, 800 m² Grundstücksfläche): ca. 440.000 € (inkl. Baunebenkosten)

Aufgrund der weiterhin anziehenden Immobilienpreise kann davon ausgegangen werden, dass diese die genannten Werte aus dem Jahr 2020 inzwischen übersteigen.

Ist Hauskauf günstiger als Hausbau?

Der Preis für eine Bestandsimmobilie unterscheidet sich weniger von den oben genannten Richtwerten, als viele potenzielle Käufer und Bauherren annehmen. Kalkuliert man den Sanierungsbedarf mit ein, sparen Sie im Vergleich zum Hausbau oft nur wenige Zehntausend Euro. Das liegt vor allem daran, dass die Grundstückskosten, die etwa 40 Prozent des gesamten Hausbaus ausmachen, bei beiden Varianten gleich sind. Bedenken müssen Sie auch, dass eine Bestandsimmobilie meist mit einer niedrigeren Energieeffizienz einhergeht als ein Neubau. Dies führt wiederum zu höheren Betriebskosten.

Trotz der verhältnismäßig geringen Ersparnis entscheiden sich viele Menschen für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Das liegt meist daran, dass in der Wunschgegend schlicht kein Bauland für einen Neubau vorhanden ist. Möchten Sie etwa im Eigenheim in einer deutschen Großstadt wohnen, so müssen Sie fast zwangsläufig auf einen Bestandsbau zurückgreifen. Baugrundstücke sind nur selten verfügbar. Auch der hohe Zeitaufwand, der mit einem Neubau einhergeht, schreckt viele ab und verleitet dazu, ein bereits existierendes Haus zu kaufen.

Hausbau: große regionale Unterschiede bei Baukosten und Grundstückspreisen

Ausstattung, Bauweise und Qualität der Materialien: All diese Faktoren beeinflussen, wie tief Sie für Ihren Neubau am Ende wirklich in die Tasche greifen müssen. Doch kaum ein Aspekt beeinflusst die Kosten für den Hausbau so sehr wie die Lage.

Zum einen gibt es ein großes Stadt-Land-Gefälle: Möchten Sie Ihr Haus in der Innenstadt oder im Speckgürtel einer Großstadt bauen, so müssen Sie mit besonders hohen Grundstückspreisen rechnen. Das liegt vor allem daran, dass verfügbares Bauland eine wahre Mangelware ist. Zum anderen zieht es immer mehr Menschen in die Innenstädte, was wiederum zu einer hohen Nachfrage führt. Entscheiden Sie sich hingegen dafür, Ihr Haus auf dem Land zu bauen, müssen Sie einen deutlichen geringeren Quadratmeterpreis für Ihr Baugrundstück bezahlen.

Doch auch zwischen den einzelnen Städten gibt es große Unterschiede. Ein Beispiel: Einer LBS-Studie zufolge betrug der Kaufpreis für ein Baugrundstück in München im Jahr 2020 etwa 2.600 Euro pro Quadratmeter. In Duisburg hingegen müssen Sie für den Quadratmeter nur 250 Euro – und damit nur ein Zehntel des Münchner Preises – hinlegen. Am günstigsten kommen Sie in Magdeburg davon: Hier kostet der Quadratmeter Bauland nur 180 Euro.

Zum anderen hängt der Preis für Ihren Neubau auch maßgeblich davon ab, in welchem Bundesland Sie bauen. Dies verdeutlicht ein Blick auf die durchschnittlichen Quadratmeter- und Baupreise je Bundesland.

Bundesland	Baukosten je Quadratmeter in Euro	Grundstückspreise für baureifes Land je Quadratmeter in Euro
Bayern	2.176	425,86
Baden-Württemberg	1.987	284,76
Saarland	1.867	109,14
Rheinland-Pfalz	1.862	113,32
Hamburg	1.763	1.127,89
Berlin	1.756	708,25
Hessen	1.752	211,97
Schleswig-Holstein	1.700	113,81
Thüringen	1.630	50,07
Nordrhein-Westfalen	1.630	154,87
Mecklenburg-Vorpommern	1.609	57,56
Sachsen	1.591	117,53
Brandenburg	1.573	708,25
Niedersachsen	1.494	99,56
Bremen	1.405	254,55
Sachsen-Anhalt	1.396	45,20

(Quelle: Statistisches Bundesamt und LBS-Studie, 2020)

Die großen Unterschiede bei den Grundstückspreisen hängen sehr stark von der Nachfrage ab. So müssen Sie in beliebten Großstädten wie Hamburg und Berlin mehr für den Quadratmeter Bauland zahlen als etwa im Saarland. Auch die neuen Bundesländer sind im Schnitt etwas günstiger. Das liegt maßgeblich am geringeren Gehaltsniveau, was wiederum weniger Menschen anzieht und die Nachfrage senkt.

Dass die Baukosten ebenfalls stark variieren, lässt sich etwas schwerer erklären. Hier sind Städte nicht zwangsläufig am teuersten, was mit der hohen Konkurrenz zwischen einzelnen Handwerkerbetrieben zu tun hat. In Städten gibt es mehr Anbieter als auf dem Land, woraus teils günstigere Preise resultieren. Auch hier spielt wieder das durchschnittliche Gehaltsniveau eine Rolle: So sind die Baukosten in den neuen Bundesländern tendenziell – aber nicht zwangsläufig – etwas günstiger als in den alten.

Haus bauen: Wie setzen sich die Kosten zusammen?

Die Baukosten setzen sich aus den Kosten für die eigentlichen Bauarbeiten und aus den sogenannten Baunebenkosten zusammen, die sich auf etwa 15 Prozent der regulären Baukosten belaufen.

Die reinen Baukosten setzen sich meist wie folgt zusammen:

• Rohbau: ca. 40–50 % (bei Unterkellerung)
• Installation der technischen Anlagen (z. B. Heizung, Elektro, Sanitär): ca. 15–20 %
• Innenausbau: ca. 40 %

Diese Kosten hängen maßgeblich davon ab, für welche Ausstattung und für welche Bauweise Sie sich entscheiden. So ist ein Fertighaus tendenziell günstiger als ein Massivhaus, das von einem Architekten geplant wird. Zudem kommt es darauf an, wie hochwertig die Ausstattung ausfällt und welche Materialien zum Einsatz kommen: Wünschen Sie sich teure Holzböden und ein Designer-Badezimmer, so müssen Sie naturgemäß etwas tiefer in die Tasche greifen, als wenn Sie sich für pflegeleichtes Laminat und das Standard-Bad entscheiden.

Übersicht: Das beeinflusst die individuellen Baukosten

• Lage
• Größe
• Ausstattung
• Bauweise: Fertig- oder Massivbau
• Unterkellerung oder einfache Bodenplatte
• Qualität der Baumaterialien
• Anzahl der Fenster und Türen
• Haustechnik und Energieeffizienz (z. B. Art der Heizung, Smart-Home-System)
• Gestaltung der Außenanlage

Zu den reinen Baukosten kommen noch die Baunebenkosten hinzu:

• Gebühr für Grundbucheintrag (0,5 %) 
• Grundsteuer und Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
• Ggf. Maklerprovision (je nach Bundesland 4,76–7,14 %)
• Notarkosten (ca. 1,2 %)
• Erschließung des Grundstücks
• Wasseranschluss: 2.000–5.000 €
• Anschluss an Kanalisation: 4.000–5.000 €
• Baustrom: 2.000–3.000 €
• Bauversicherungen

Die Baunebenkosten hängen stark davon ab, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder nicht. Muss es noch erschlossen werden, müssen Sie mit hohen Mehrkosten rechnen. Diese übernimmt nicht die Gemeinde, sondern der Bauherr selbst. Einige der Kosten können auch entfallen: Haben Sie das Bauland etwa vor längerer Zeit geerbt und den Grundbucheintrag damals bereits aktualisieren lassen, so kommen Sie um den erneuten Grundbucheintrag herum.

Hauspreisentwicklung in Deutschland

Sowohl die Preise für Bestandsimmobilien als auch die Kosten für den Hausbau und für Grundstücke steigen weiter an. Dies veranschaulicht vor allem der Häuserpreisindex des statistischen Bundesamts. Hierbei handelt es sich um eine Rechengröße, die nicht den eigentlichen Immobilienpreis, sondern vielmehr die tendenzielle Entwicklung der Häuserpreise in Deutschland abbildet.

Im Jahr 2015 wurde der Häuserpreisindex mit 100 angegeben. Im Jahr 2020 betrug die Kennzahl bereits 138,2 – das entspricht einer Preissteigerung von knapp 40 Prozent. Bedingt wird die Preisentwicklung bei Immobilien vor allem durch die anhaltend hohe Nachfrage: Da andere Anlageformen wie Festgeld aufgrund der geringen Zinsen äußerst unattraktiv sind, investieren immer mehr Menschen in Betongold. Verstärkt wird dieser Trend durch die anhaltend niedrigen Bauzinsen, die eine Immobilienfinanzierung auch bei geringem Eigenkapital möglich machen.

Doch Immobilien werden nicht nur als Kapitalanlage, sondern auch für den eigenen Lebensabend gekauft: Die Aussicht darauf, im Alter mietfrei wohnen und den Kindern später eine Immobilie vererben zu können, nimmt vielen Menschen die größten Sorgen. Zusätzlich gehen viele Experten davon aus, dass die Corona-Pandemie das Bedürfnis nach Sicherheit in der Bevölkerung verstärkt und den Fokus auf die eigene Wohnqualität gelenkt hat. Dies deutet darauf hin, dass der Trend zum Eigenheim weiter anhält und die hohe Nachfrage entsprechend auch weiterhin für hohe Kaufpreise und Baukosten sorgt.

Haus kaufen oder bauen: Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Wenn auch Sie trotz der hohen Immobilienpreise und Baukosten über ein Eigenheim nachdenken, sollten Sie den Prozess mit einem Kassensturz beginnen. So können Sie herausfinden, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Grundsätzlich wird empfohlen, etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises oder der Baukosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Dies deckt sich auch mit der durchschnittlichen Baufinanzierung, deren Beleihungsauslauf bei etwa 80 Prozent der Darlehenssumme liegt.

Viele Kreditinstitute finanzieren den Immobilienerwerb jedoch auch, wenn Sie weniger Eigenkapital vorweisen können. Hierzu müssen Sie jedoch anderweitig als Kreditnehmer attraktiv sein: So sollten Sie ein hohes, gesichertes Einkommen nachweisen und eine einwandfreie SCHUFA-Auskunft vorlegen können. Bedenken Sie jedoch: Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher fallen die Kreditzinsen aus.

Fazit: Häuser in Deutschland sind teuer wie nie

Die hohe Nachfrage nach Immobilieneigentum sowie die günstigen Bauzinsen haben die Immobilien- und Grundstückspreise in Deutschland in den letzten Jahrzehnten wahrhaft explodieren lassen. Mussten Sie für einen Quadratmeter Bauland im Jahr 2004 etwa noch 100 Euro zahlen, so müssen Sie heute durchschnittlich mehr als das Doppelte auf den Tisch legen. Ein Ende dieses Trends ist vielen Experten zufolge nicht in Sicht, weshalb Sie nicht allzu lange zögern sollten. Haben Sie das nötige Eigenkapital angespart und sind Sie sich Ihrer Sache sicher, sollten Sie sich zeitnah auf die Suche nach der passenden Bestandsimmobilie oder dem geeigneten Baugrundstück machen. Vor allem kurz- bis mittelfristig ist ein weiterer Anstieg der Preise nahezu unumgänglich.

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