Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung?

Geht es um den Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages, muss die Wohnfläche stimmen. Falsche Angaben und Abweichungen haben unter Umständen Konsequenzen für die beteiligten Parteien. Im Folgenden erfahren Sie, was alles zur Wohnflächenberechnung gehört, wie die Berechnung durchgeführt wird und was zu tun ist, wenn die Wohnfläche vom Verkäufer nicht korrekt angegeben wurde.

Welche Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung gibt es?

Die Wohnfläche kann auf 2 verschiedene Arten ermittelt werden:

• Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wie wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ermittelt?

Die Berechnung nach der WoFlV ist die gängigste Methode, die in der Regel auch vor Gericht Anwendung findet. Die Wohnfläche entspricht nicht der Grundfläche der Wohnung. Nur die Fläche, die als Wohnraum genutzt werden kann, gilt als Wohnraum:

• Dachschrägen: 1–1,99 m = 50 %, ab 2 m = 100 %
• Nicht beheizte Wintergärten oder Schwimmbäder: 50 %
• Beheizte Wintergärten: 100 %
• Terrassen, Balkone und Loggien: 25–50 %

Keller, Waschküchen und Hauswirtschaftsräume außerhalb der Wohnung sowie Dachböden, Garagen und Heizungsräume gehören nicht zur Wohnfläche. Ebenso werden bei der Wohnflächenberechnung für Dachschrägen Flächen unter einem Meter nicht als Wohnfläche gezählt.

Wie erfolgt die Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277?

Bei dieser Berechnungsweise sind Grund- und Wohnfläche identisch. Darüber hinaus gelten folgende Kriterien:

• Die Raumhöhe bleibt unberücksichtigt.
• Terrassen, Loggien und Balkone werden voll einbezogen.
• Keller, Waschküche und andere Räume außerhalb der Wohnung zählen als Wohnfläche.
• Wintergärten und Schwimmbäder gehören zur Wohnfläche.

Wie unterscheiden sich die Wohnflächenberechnungen nach WoFlV und DIN-Norm 277?

Die folgende Tabelle zeigt einen Überblick über die Unterschiede der Berechnungsweisen:

Raum/Fläche	WoFlV	DIN-Norm 277
Wohnfläche/Grundfläche	Nicht identisch	Identisch
Dachschrägen	Bis zu 1 m keine Wohnfläche, 1 bis 1,99 m 50 % Ansatz, ab 2 m voller Ansatz	Zählen zur Wohnfläche
Keller, Waschküchen, andere Räume außerhalb der Wohnung	Zählen nicht zur Wohnfläche	Zählen zur Wohnfläche
Wintergärten, Schwimmbäder	Nicht beheizt, 50 % Ansatz, beheizt voller Ansatz	Beheizt und unbeheizt voller Ansatz
Balkone, Terrassen, Loggien	Ansatz zwischen 25 und 50 %	Voller Ansatz
Treppen	Bei mehr als 3 Stufen keine Wohnfläche	Bei mehr als 3 Stufen keine Wohnfläche

Welche Folgen hat die Angabe einer falschen Wohnfläche?

Handelt es sich um eine Mietwohnung und ist die Wohnfläche geringer als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter das Recht, die Miete um diesen prozentualen Anteil zu mindern. Miete, die in der Vergangenheit zu viel gezahlt wurde, kann innerhalb von 3 Jahren zurückgefordert werden.

Hat der Vermieter versehentlich eine zu geringe Wohnfläche angegeben und ist die Wohnung eigentlich größer, gibt es keine Möglichkeit, den Vertrag anzupassen und eine höhere Miete zu fordern.

Beim Immobilienkauf hat eine unkorrekte Wohnfläche ebenfalls Konsequenzen: Verschiedene Gerichte haben sich bereits mit der Thematik befasst. Einem Urteil des OLG Saarbrücken (Az: 8 U 450/10) zufolge kann ein Käufer einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen, wenn die Wohnfläche abweicht. Die Höhe der Abweichung spielt bei der Rückforderung keine Rolle. Im konkreten Fall ging es um 10,17 Quadratmeter.

Fazit: Wohnflächenberechnung genau prüfen

Egal ob es um den Abschluss eines Miet- oder eines Kaufvertrags geht: Die Parteien sollten die vertraglich angegebene Wohnfläche genau überprüfen. Weichen die Angaben ab, ergeben sich verschiedene Nachteile für Verkäufer und Vermieter. So muss ein Vermieter unter Umständen zu viel gezahlte Miete wegen einer zu großen Wohnfläche zurückerstatten. Verkäufer sind ebenfalls verpflichtet, dem Käufer Kosten für zu viel gezahlte Wohnfläche zu erstatten. Wichtig ist, dass stets angegeben wird, auf welcher Grundlage die Flächenberechnung erfolgt ist. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Einschaltung eines Gutachters. Damit vermeiden Sie spätere Streitigkeiten.

Bildnachweis: XXLPhoto / Shutterstock.com