Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Normen für die Kreditvergabe

Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollen Kreditnehmer vor einer Überschuldung geschützt und Verbraucherrechte gestärkt werden. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Richtlinie regelt, wer die Vorgaben beachten muss und was die Regelungen für eine Immobilienfinanzierung bedeuten.

Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) setzt der Gesetzgeber EU-Vorgaben in nationales Recht um. Ziel ist es, Kreditnehmer bei einer Kreditaufnahme vor zu hohen Schulden zu schützen und besser aufzuklären. Eine entsprechende EU-Richtlinie wurde im Jahr 2014 verabschiedet, seit dem 21. März 2016 gibt es das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ in Deutschland.

Im Jahr 2017 wurden einige Regelungen modifiziert, da bestimmte Personengruppen wie Rentner oder junge Familien durch die Vorgaben bei einer Kreditvergabe benachteiligt wurden und es Unsicherheiten bei den Vorgaben zur Prüfung der Kreditwürdigkeit gab.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gilt für alle Darlehensverträge, die nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden und grundbuchlich abgesichert sind.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie betrifft verschiedene Gesetze, die entsprechend angepasst wurden:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Gewerbeordnung (GewO)
• Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG)
• Versicherungsaufsichtsgesetz (VG)
• Kreditwesengesetz (KWG)

Durch die Immobilienkrise in den USA Anfang der 2000er-Jahre sah sich die EU veranlasst, den Verbraucherschutz zu stärken. Auch eine leichtfertige Kreditvergabe in einigen EU-Ländern machte die Regelung erforderlich. Es wurden Kredite an Darlehensnehmer gewährt, welche die monatlichen Raten nicht bewältigen konnten.

Was regelt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sieht verschiedene Regelungen vor, welche die Rechte der Verbraucher stärken sollen. Für die Aufnahme eines Darlehens gibt es folgende Regelungen:

• Verpflichtung, den Kreditnehmer über die Risiken der Kreditvergabe genau zu informieren und umfassend zu beraten. Darlehensnehmer müssen vor Unterzeichnung des Kreditvertrags das sogenannte ESIS-Merkblatt unterzeichnen, das alle relevanten Angaben für die Kreditaufnahme enthält.
• Dem Kreditnehmer steht ein Widerrufsrecht zu, wenn der Darlehensvertrag nicht der Wohnimmobilienkreditrichtlinie entspricht.
• Wird die Kreditaufnahme über einen Kreditvermittler abgewickelt, benötigt dieser eine Erlaubnis in Form eines Sachkundenachweises nach Paragraf 34i der Gewerbeordnung.
• Eine Baufinanzierung darf nicht mehr allein auf den Immobilienwert abgestellt werden. Banken müssen genau prüfen, ob der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen kann und das Einkommen für die Ratenzahlung ausreicht. Dabei sind auch die künftige Einkommensentwicklung und die Lebensplanung in die Kreditentscheidung einzubeziehen.
• Der Darlehensgeber ist verpflichtet, bereits bei der Kreditaufnahme mit einer fiktiven Berechnung zu ermitteln, ob der Kreditnehmer voraussichtlich in der Lage sein wird, die Raten auch zum Zeitpunkt der späteren Anschlussfinanzierung zu stemmen.
• Nach der Novellierung der Richtlinie im Jahr 2017 darf der Immobilienwert nunmehr als ein maßgebliches Kriterium für die Kreditvergabe dienen und seine Wertsteigerungsmöglichkeiten können einbezogen werden.
• Geht es um eine Kreditaufnahme für einen Umbau oder eine Sanierung, wird nur der Immobilienwert für die Prüfung der Finanzierung herangezogen, sofern er über den anfallenden Kosten liegt.
• Bei einer Prolongation einer Baufinanzierung ist keine erneute Einkommensprüfung erforderlich.

Welche Auswirkungen hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf eine Immobilienfinanzierung?

Bei der Kreditaufnahme für den Kauf oder den Bau einer Immobilie ist die Bank zu einer umfassenden Prüfung verpflichtet. Dabei spielt die Einkommenssituation eine wesentliche Rolle, und zwar über die gesamte Laufzeit.

Kreditgeber achten nunmehr darauf, dass der Kreditnehmer das Baudarlehen im Rahmen seiner Lebenszeit tilgen kann. Daher sind häufig neben Einkommensnachweisen auch Renteninformationen vorzulegen.

Dadurch hat sich die Situation für ältere Kreditsuchende verschlechtert, bei denen zum Zeitpunkt der Kreditvergabe nicht sicher ist, dass sie den Kredit zu Lebzeiten abbezahlen können.

Nur wer nachweisen kann, dass er in der Lage ist, die Kreditraten über die gesamte Darlehenslaufzeit problemlos aus dem Einkommen zu erbringen, ist kreditwürdig.

Anders gestaltet sich die Kreditvergabe bei geringeren Kreditsummen, die ein Kreditnehmer für die Modernisierung oder Renovierung aufnimmt. Diese Kredite sind nicht von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie betroffen. Dennoch prüfen Banken auch hier natürlich, ob der Kreditnehmer die Raten aus dem Einkommen bewältigen kann.

Bei jüngeren Familien kann die Wohnimmobilienkreditrichtlinie Auswirkungen auf die Baukreditvergabe haben. Fällt ein Verdienst weg, weil ein Elternteil in Elternzeit geht, prüfen Banken sehr genau, ob die Raten dann noch getragen werden können. Unter Umständen ist es für diesen Personenkreis also schwerer, eine Baufinanzierung aufzunehmen.

Fazit: Wohnimmobilienkreditrichtlinie kann Kreditaufnahme in bestimmten Fällen erschweren

Die Regelungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sehen eine stärkere Prüfung der Einkommenssituation der Kreditnehmer vor. In bestimmten Fällen kann eine Kreditaufnahme daher durch die Vorgaben erschwert werden. Gerade für Kreditnehmer, deren Einkommen nicht über die gesamte Laufzeit gesichert ist, kann die Aufnahme eines Baudarlehens schwieriger werden. In diesen Fällen kann ein höherer Eigenkapitaleinsatz eine denkbare Alternative darstellen, um die Finanzierung auf eine solide Grundlage zu stellen.

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