Wohnrecht – Wissenswertes zur Einräumung des lebenslangen Rechts

Möchten Immobilieneigentümer ihr Eigentum bereits zu Lebzeiten an die künftigen Erben übertragen, sichern sie sich mit einem Wohnrecht die Möglichkeit, lebenslang in der Immobilie zu wohnen. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, für wen die Berechtigung gilt, welche Arten es gibt und wie ihr Wert berechnet wird.

Was bedeutet Wohnrecht?

Ein Wohnrecht sichert nach Paragraf 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Recht, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es handelt sich um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die für das gesamte Haus, einen Raum oder mehrere Räume gilt. Auch gemeinschaftliche Anlagen wie Garten oder Waschküche dürfen mit genutzt werden.

In welchen Fällen ist die Eintragung eines Wohnrechts sinnvoll?

Ideal ist ein Wohnrecht, wenn Eltern ihre Immobilie im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten an die Kinder weitergeben möchten. Die Kinder werden Eigentümer, die Eltern sichern sich mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit die weitere Nutzungsmöglichkeit.

Auch als Absicherung eines Lebenspartners ist das Recht sinnvoll: Leben Paare nicht in einer Ehe oder eingetragenen Partnerschaft zusammen, besteht kein gesetzlicher Erbanspruch zwischen beiden. Ist einer der Partner Eigentümer einer Immobilie, sorgt er mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit dafür, dass der überlebende Partner nach seinem Tod in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben kann.

Empfehlenswert ist das Wohnrecht auch, wenn einer der Ehepartner als selbstständiger Unternehmer tätig ist. Damit die Immobilie im Falle einer Insolvenz vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt ist, übertragen Selbstständige die Immobilie auf den Ehepartner und lassen sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.

Wie wird das Wohnrecht vereinbart?

Die Beteiligten einigen sich schriftlich über das Wohnrecht. Ratsam ist ein notariell beglaubigter Vertrag, der die Eintragung ins Grundbuch vorsieht. Grundsätzlich gilt die Vereinbarung zwar auch ohne Grundbucheintragung möglich, birgt aber für den Berechtigten einige Risiken. Bei einem geplanten Immobilienverkauf oder Streitigkeiten kann er im schlimmsten Fall die Berechtigung nicht nachweisen und muss aus der Immobilie ausziehen.

In der Praxis kommt in den meisten Fällen das Wohnrecht auf Lebenszeit vor, das bei Tod des Berechtigten erlischt. Es ist jedoch möglich, das Recht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu befristen.

Wie wird das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen?

Der Notar veranlasst die Eintragung des Wohnrechts ins Grundbuch. Dabei ist zu unterscheiden, ob dem Berechtigten das Recht zur alleinigen Nutzung oder zur Mitnutzung gemeinsam mit dem Eigentümer eingeräumt wird:

• Handelt es sich um ein Wohnungsrecht, wird das Recht als dingliches Recht ins Grundbuch eingetragen. Der Berechtigte darf die ihm überlassenen Räume sowie gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen nutzen. Auch Familienangehörige oder Lebensgefährten dürfen die Immobilie gemeinsam mit dem Berechtigen bewohnen.
• Ein Wohnrecht, das dem Berechtigten eine Mitbenutzung einräumt, wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. Das Recht gilt nur für den Berechtigten und erstreckt sich nicht auf Familienangehörige oder andere Personen, sofern diese ohne den Wohnberechtigten in den Räumlichkeiten wohnen möchten. Der Berechtigte kann jedoch Personen seiner Wahl bei sich aufnehmen.

Wie kann das Wohnrecht gelöscht werden?

Ein lebenslanges Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Eine vorherige Löschung ist nur mit seiner Zustimmung möglich. Liegt das Einverständnis vor, kann die Löschung im Grundbuch veranlasst werden. Oftmals vereinbaren die Parteien die Zahlung einer Abfindung, damit das Recht gelöscht werden kann, etwa wenn ein Verkauf der Immobilie geplant ist.

Auch in anderen Fällen als dem Tod des Berechtigten kann das Wohnrecht enden:

• Ablauf einer vereinbarten Frist, sofern es sich um ein befristetes Recht handelt
• Eintreten einer bestimmten vertraglich vereinbarten Bedingung, etwa dem Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim
• Unbewohnbarkeit der Immobilie oder der Räume
• Die Übertragung oder Vererbung ist nicht möglich.

Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einem Wohnrecht?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt Rechte und Pflichten für die Beteiligten bei einem Wohnrecht.

Die Rechte und Pflichten der Berechtigten im Überblick:

• Nutzung der Immobilie oder festgelegter Räume des Gebäudes
• Nutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen
• Aufnahme von Familienmitgliedern, Lebenspartnern oder Pflegepersonen möglich
• Verpflichtung zur Instandhaltung der überlassenen Immobilie
• Mietzahlungen nicht vorgesehen, Berechtigter trägt Betriebskosten und anfallende Reparaturkosten

Die Rechte und Pflichten der Eigentümer im Überblick:

• Kosten für geplante Sanierungen oder Instandsetzungen zulasten des Eigentümers, Zustimmung des Berechtigten notwendig
• Kein Besichtigungsrecht

Wie wird ein Wohnrecht steuerlich behandelt?

Der Berechtigte muss für die überlassene Immobilie keine Miete bezahlen. Aus steuerlicher Sicht handelt es sich um eine Vermögensübertragung, die entsprechend zu versteuern ist.

Der Wert des Wohnrechts wird aus der ortsüblichen Kaltmiete und dem Alter des Berechtigten sowie der voraussichtlichen Lebenserwartung ermittelt:

Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wert des Wohnrechts

Der Kapitalwertfaktor ergibt sich aus einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die auf Grundlage der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts veröffentlicht wurde. Ein Auszug verdeutlicht die Berechnungsweise:

Vollendetes Lebensjahr	Durchschnittliche Lebenserwartung Männer	Kapitalwert	Durchschnittliche Lebenserwartung Frauen	Kapitalwert
60	21,77	12,858	25,39	13,884
65	17,94	11,532	21,11	12,648
70	14,4	10,04	17,02	11,171
75	11,1	8,37	13,17	9,452

Ein Beispiel:

Die ortsübliche Nettokaltmiete einer 80 Quadratmeter großen Wohnung beträgt 8 Euro. Daraus ergibt sich eine Jahresmiete von 7.680 Euro. In der Wohnung lebt eine 70-jährige Frau mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit. Demnach ergibt sich folgender Wert des Wohnrechts:

7.680 € x 11,171 (Kapitalwertfaktor aus der Tabelle) = 85.793,28 €

Was ist bei einem Immobilienverkauf mit Wohnrecht zu beachten?

Der Wert des Wohnrechts spielt nicht nur bei der steuerlichen Betrachtung eine Rolle, sondern auch bei einem Verkauf der Immobilie beziehungsweise der Festsetzung des Kaufpreises. Plant der Eigentümer einer Immobilie mit einem bestehenden Wohnrecht den Verkauf, geht das Recht auf den neuen Eigentümer über, sodass sich das bestehende Recht wertmindernd auswirkt.

Vom Immobilienwert ist der Wert des Wohnrechts abzuziehen. Wird eine Immobilie mit einem Wert von 250.000 Euro verkauft, bei dem das Wohnrecht – wie im obigen Beispiel verdeutlicht – rund 86.000 Euro wert ist, verringert sich der Preis um diesen Wert. Der Verkaufspreis liegt demnach bei 164.000 Euro (250.000 Euro minus 84.000 Euro).

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Während ein Wohnrecht die alleinige Nutzung einer Immobilie vorsieht, besteht bei einem Nießbrauchrecht die Möglichkeit, die Immobilie an einen Dritten weiterzuvermieten und Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Das Nießbrauchrecht ist also ein deutlich weitergehendes Recht, das auch die Möglichkeit einräumt, Mieteinnahmen zu erwirtschaften.

Fazit: Bei Übertragung der eigenen Immobilie können Sie Ihr Wohnrecht auf Lebenszeit sichern

Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten an die Kinder oder Erben zu übertragen. Wichtig ist, das Recht nicht nur vertraglich zu vereinbaren, sondern auch ins Grundbuch eintragen zu lassen. Nur dann kann der Berechtigte bei Streitigkeiten seinen Anspruch geltend machen.

Problematisch ist das Wohnrecht, wenn ein Verkauf der Immobilie geplant ist. Das Recht mindert den Wert der Immobilie erheblich, wenn sich überhaupt ein Käufer findet. In diesen Fällen sollten die Beteiligten eine Löschung des Rechts anstreben, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Unter Umständen ist die Zahlung einer Abfindung an den Berechtigen eine Lösung.

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