Wohnung oder Haus kaufen: Was ist besser?

Sie möchten demnächst Wohneigentum erwerben? Dann haben Sie sich bestimmt schon die folgende Frage gestellt: Kaufe ich besser eine Wohnung oder ein Haus? Auch wenn Ihnen niemand diese wichtige Entscheidung abnehmen kann, so gibt es doch einige Anhaltspunkte, die Ihnen die Wahl zumindest etwas erleichtern können.

Wohnung oder Haus kaufen: Diese Fragen sollten Sie sich vorab stellen

Die Frage nach Wohnung oder Haus kann für hitzige Diskussionen sorgen. Sicherlich haben auch Sie in Ihrem Freundeskreis vehemente Verfechter beider Lager: Während die einen den großen Garten und die Nähe zur Natur schätzen, möchten die anderen die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die vielfältigen Freizeitgestaltungsmöglichkeiten der Großstadt nicht missen. Indirekt ist die Frage nach „Wohnung oder Haus“ auch immer eine Frage nach „Stadt oder Land“: Denn Häuser im Stadtzentrum sind erstens Mangelware und zweitens nahezu unbezahlbar.

Diese kleine Gegenüberstellung zeigt bereits: Leider gibt es bei dieser Entscheidung kein Richtig und kein Falsch. Stattdessen müssen Sie in Ruhe darüber nachdenken, welche Anforderungen Sie an Ihr Zuhause haben und was langfristig die bessere Wahl für Sie ist. Stellen Sie sich hierzu am besten die folgenden Fragen:

• Stadtmensch oder Landei: Bevorzugen Sie den Trubel der Großstadt oder fühlen Sie sich in der Natur wohler? Wie regelmäßig nutzen Sie urbane Freizeitangebote wie Museen, Galerien und Veranstaltungen? Wie wichtig sind Ihnen Restaurants und Bars?
• Infrastruktur: Wie lange müssten Sie jeweils zur Arbeit pendeln? Bevorzugen Sie im Allgemeinen öffentliche Verkehrsmittel oder das eigene Auto?
• Wohnraum: Wie viel Platz benötigen Sie und Ihre Familie? Ist Familienzuwachs geplant, der weiteren Platz erforderlich macht? Wünschen Sie sich, die eigenen Eltern später bei sich zu Hause zu pflegen?
• Gestaltungsspielraum: Wie wichtig ist Ihnen Individualität? Würden Sie Fassadenfarbe, die Gestaltung des Außenbereichs und Weiteres gern selbst bestimmen?
• Privatsphäre: Wie wichtig ist Ihnen Privatsphäre? Belastet es Sie, wenn Sie die Nachbarn durch Wände und Decken eines Mehrfamilienhauses hören können?
• Zeitaufwand: Sind Sie dazu bereit, Zeit und Mühe in die Pflege eines Hauses mit Garten zu investieren, oder würden Sie sich lieber entspannt zurücklehnen und größere Arbeiten der Hausverwaltung überlassen?
• Verantwortung: Trauen Sie sich zu, den Überblick über Ihre Finanzen zu behalten und eigenständig genug Geld für größere Reparaturen an Ihrem Haus zurückzulegen? Oder würden Sie gern in geordnetem Rahmen monatlich Hausgeld einzahlen? Fühlen Sie sich allgemein wohler damit, die Verantwortung innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf mehrere Schultern zu verteilen, oder würden Sie alle Belange lieber alleine regeln?

Wenn Sie all diese Fragen wahrheitsgemäß beantwortet haben, sollten Sie bereits eine grobe Vorstellung davon haben, ob Sie eher Haus- oder Wohnungsmensch sind. Dennoch kann es nicht schaden, wenn Sie sich im nächsten Schritt noch einmal genauer mit den spezifischen Vor- und Nachteilen der beiden Wohnmodelle auseinandersetzen.

Die Vor- und Nachteile von Haus und Wohnung

Eines muss Ihnen immer bewusst sein: Beide Varianten gehen mit Vor- und Nachteilen einher. So profitieren Sie bei einem Einfamilienhaus natürlich von mehr Privatsphäre und einer erweiterten Gestaltungsfreiheit, doch müssen Sie hierfür oft mehr Zeit investieren. Das Haus will schließlich gut in Schuss gehalten werden. Und da Einfamilienhäuser eher in ländlichen Gegenden zu finden sind, sind auch die Wege zu Supermarkt, Kindergarten und Arbeitsplatz meist länger. Entscheiden Sie sich hingegen für eine Stadtwohnung, ist der nächste Supermarkt oft nur einen Katzensprung entfernt. Dafür bekommen Sie gerade bei dünnen Wänden oft mehr vom Nachbarn mit, als Ihnen lieb ist.

Haus kaufen: Vor- und Nachteile im Überblick

Viele Menschen träumen von einem eigenen Haus – im besten Fall mit einem großen Garten. Das hat einen guten Grund, denn in der Regel gehen Häuser mit viel Privatsphäre und viel Platz für die ganze Familie einher. Sollte es doch einmal eng werden, kann das Einfamilienhaus relativ einfach um einen Hausanbau erweitert werden. Aber Vorsicht: Ein zu großes Haus kann im Alter auch nachteilig sein. Sind die Kinder erst einmal ausgezogen, kann sich ein großes Haus schnell leer anfühlen. Darüber hinaus will es weiterhin gepflegt werden – was gerade im Alter eine Belastung sein kann.

Bei der Gestaltung der baulichen Anlagen müssen Sie bei einem Haus lediglich die Vorgaben der Landesbauordnung und der jeweiligen Gemeinde einhalten – eine Eigentümergemeinschaft redet Ihnen auf jeden Fall nicht rein. In der Gestaltung der Außenanlagen sind Sie oft komplett frei: So können Sie etwa einen wild wuchernden Naturgarten anlegen, aber auch penibel gepflegte Blumenbeete, einen Selbstversorgergarten mit Hochbeeten oder ein wahres Spielparadies für Ihre Kinder. Sorgen Sie dann noch für ausreichend hohe Hecken, sind Sie gut vor den Blicken neugieriger Nachbarn geschützt. Garage, Carport oder Straßenstellplatz sorgen unterdessen dafür, dass Sie nie lange nach einem geeigneten Parkplatz suchen müssen.

Bei einem Haus profitieren Sie in der Regel von einer durchschnittlich besseren Wertentwicklung. Bedenken sollten Sie allerdings, dass die laufenden Kosten im Vergleich zu einer Wohnung wesentlich höher sind: So müssen Sie Gebühren für Müll, Abwasser und Winterdienst ganz alleine tragen. Auch wenn teure Instandhaltungsmaßnahmen – wie etwa ein neues Dach oder der Austausch der Fenster – anstehen, müssen Sie diese alleine stemmen können. Sie sollten bei der anfänglichen Budgetplanung daher nicht nur die hohen Anschaffungskosten einplanen, sondern auch einen ausreichenden Puffer für laufende Kosten und unvorhergesehene Ausgaben.

Vorteile eines Hauses

Nachteile eines Hauses

Wohnung kaufen: Vor- und Nachteile

Im Durchschnitt steht Ihnen in einer Wohnung weniger Platz zur Verfügung als in einem Haus. Vor allem bei den Außenanlagen müssen Sie hier Abstriche machen: Während viele Häuser über einen Garten verfügen, sind die meisten Wohnungen höchstens mit einem Balkon versehen. Dafür profitieren Sie im Regelfall von einer zentralen Lage – auf Wunsch direkt in der Stadtmitte. Dies geht wiederum mit kurzen Wegen, einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie vielfältigen Freizeitgestaltungsmöglichkeiten einher. Spontanen Besuchen im Museum, Kino oder Theater steht so nichts im Weg.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird dadurch automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Diese ist bestimmten Regeln unterworfen: So kann die Gemeinschaftsordnung beispielsweise die Tierhaltung ausschließen, woran Sie sich dann auch halten müssen. Gänzlich selbstbestimmt können Sie in einer Eigentumswohnung daher nicht leben.

Die WEG geht jedoch auch mit Vorteilen einher: Sollte etwa das Dach kostenintensiv saniert werden müssen, so werden die Kosten auf alle WEG-Mitglieder verteilt. Sie müssen bei einer Eigentumswohnung daher in der Regel weniger Geld für Instandhaltungen und Reparaturen zurücklegen als bei einem Haus. Auch die laufenden Kosten fallen geringer aus, da sich Gebühren für Winterdienst und Co. auf mehrere Köpfe verteilen. Selbst bei den Heizkosten profitieren Sie: Da Eigentumswohnungen im Regelfall direkt an andere – beheizte – Wohnungen anschließen, verteilt sich die Wärme besser, was niedrigere Energiekosten bedeutet.

Die direkte Nähe zum Nachbarn hat jedoch auch Nachteile: Sie müssen sich stets an das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme halten. Möchten Sie beispielsweise spät abends noch kleinere Reparaturen durchführen, so sollten diese nicht zu laut sein. Auch bei Partys und Grillabenden sollten Sie aus Rücksicht auf die Nachbarn nicht allzu ausgelassen feiern. Die dünnen Wände in Mehrfamilienhäusern verzeihen wenig.

Vorteile einer Eigentumswohnung

Nachteile einer Eigentumswohnung

Kostenvergleich: Ist ein Haus wirklich teurer als eine Wohnung?

Aus Furcht vor hohen Kosten entscheiden sich viele Immobilienkäufer für eine Eigentumswohnung statt für ein Haus. Ganz so einfach ist die Sache jedoch nicht, denn Wohnungen sind zwar durchschnittlich günstiger, aber nicht zwangsläufig. Entscheidend sind zahlreiche weitere Faktoren, darunter allen voran Lage und Größe: So ist häufig ein 100 Quadratmeter großes Einfamilienhaus auf dem Land durchaus günstiger als die luxuriös ausgestattete, 70 Quadratmeter große Penthousewohnung in der Stadt.

Angaben des statistischen Bundesamts zufolge kostet ein Neubau (150 Quadratmeter Wohnfläche bei 800 Quadratmeter Grundstücksfläche) insgesamt etwa 440.000 Euro. Der Preis hängt aber sehr stark davon ab, wo das Haus gebaut wird, denn vor allem die Grundstückspreise unterscheiden sich signifikant. So kostet ein freistehendes Einfamilienhaus in Erfurt nur etwa 360.000 Euro. Bestandsbauten sind meist nur geringfügig günstiger, wobei es hier stark auf den Zustand ankommt. Ein Schnäppchenhaus ist am Ende kein wirkliches Schnäppchen mehr, wenn Sie Unsummen in die Sanierung investieren müssen.

Im Jahr 2021 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung 3.353 Euro. Doch auch hier kommt es auf die Lage an: Während Sie den Quadratmeter in Chemnitz etwa für unter 2.000 Euro bekommen, müssen Sie in München über 11.000 Euro zahlen. Demzufolge variieren die Preise für eine 50 Quadratmeter große Eigentumswohnung zwischen 100.000 Euro und 550.000 Euro. Die 50 Quadratmeter große Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt ist somit um einiges teurer als das Einfamilienhaus in Erfurt.

Insgesamt lässt sich sagen, dass Sie bei Häusern in der Regel einen niedrigeren Quadratmeterpreis zahlen und so etwas mehr Wohnfläche für Ihr Geld erhalten. Zumindest wenn Sie ein Stadtmensch sind, geht dieser Preisvorteil jedoch mit Abstrichen hinsichtlich der Lage einher, da verfügbares Bauland oder zum Verkauf stehende Häuser eher im Speckgürtel oder auf dem Land zu finden sind.

Haus versus Wohnung: Welche Kosten fallen an?

Je nachdem, ob Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung entscheiden, fallen unterschiedliche Kosten beim Kauf an. Hier eine Übersicht:

	Haus	Wohnung
Kaufnebenkosten	10–12 % des Kaufpreises (für Notar, Makler, Grundbuch und Grunderwerbsteuer)	10–12 % des Kaufpreises (für Notar, Makler, Grundbuch und Grunderwerbsteuer)
Grundsteuer	Abhängig von der Gemeinde (106–299 € je Liegenschaft und Jahr)	Abhängig von der Gemeinde (106–299 € je Liegenschaft und Jahr)
Hausgeld	–	Monatlich ca. 2,70 €/m²
Rücklagen für Unvorhergesehenes	Monatlich ca. 1 €/m² (Empfehlung des Verbands Privater Bauherren, andere Experten raten zu höherer Rücklage)	– (in Hausgeld enthalten)

Auch wenn sich die exakten Posten etwas unterscheiden, so müssen Sie doch bei beiden Varianten mit ähnlichen Neben- und Betriebskosten rechnen. Bedenken sollten Sie allerdings, dass Sie beim Haus mehr Geld für unvorhergesehene Reparaturen zur Seite legen müssen, da Sie die Kosten für ein neues Dach oder andere Maßnahmen alleine zu tragen haben. Bei einer Eigentumswohnung werden diese über die Instandhaltungsrücklage gezahlt, die aus den regelmäßigen Hausgeldzahlungen aller Eigentümer gebildet wird.

Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung?

Grundsätzlich läuft die Finanzierung bei Haus und Wohnung gleich ab. Sie einigen sich mit der Bank auf die Kreditkonditionen – darunter Darlehenshöhe, Zinsbindung, Eigenkapitalquote und Zinssatz – und erhalten nach Abschluss des Vertrags den festgelegten Betrag ausgezahlt. Im Anschluss zahlen Sie diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten wieder ab. Sondertilgungen helfen Ihnen dabei, das Ganze etwas zu beschleunigen und schneller wieder schuldenfrei zu sein.

Für die Bank spielt es keine Rolle, ob Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Wesentlich wichtiger ist die Frage, ob Sie sich Ihre Wunschimmobilie überhaupt leisten können. Am Ende ist die Entscheidung also immer auch eine Frage des Budgets. Sind Sie etwa Berufseinsteiger mit eher niedrigem Einkommen und bringen Sie lediglich 10.000 Euro an Eigenkapital mit, so wird die Bank Ihnen vermutlich keinen Hauskredit in Höhe von 350.000 Euro gewähren. Eine kleine Eigentumswohnung für 150.000 Euro könnten Sie unter diesen Voraussetzungen jedoch finanziert bekommen. Kommt dies für Sie nicht infrage und träumen Sie von einem freistehenden Einfamilienhaus in idyllischer Lage, so müssen Sie wohl oder übel noch etwas warten: Legen Sie einen möglichst großen Teil Ihres Einkommens zur Seite, um über einen längeren Zeitraum Eigenkapital zu bilden. Vielleicht können Sie Ihr Einkommen in der Zwischenzeit auch durch die eine oder andere Beförderung steigern. Über die Jahre werden Sie so für die Bank als Kreditnehmer immer attraktiver und irgendwann erhalten Sie schließlich die Finanzierungszusage für Ihr Traumhaus.

Fazit: Wohnung oder Haus kaufen – eine Frage des Geschmacks und des Budgets

Wenn Sie vor der schwierigen Entscheidung „Haus oder Wohnung“ stehen, sollten Sie einmal in sich gehen und genau überlegen, was Sie sich von Ihrem Leben erwarten. Wünschen Sie sich viel Platz für eine große Familie? Möchten Sie im Grünen leben oder präferieren Sie die Annehmlichkeiten der Großstadt? Sind Sie bereit dazu, viel Zeit und Mühe in die Pflege eines Hauses zu investieren? Nicht zuletzt sollten Sie sich auch fragen, welche Art von Immobilie Sie sich überhaupt leisten können. In aller Regel – wenn auch nicht zwangsläufig – gehen Häuser mit einem höheren Kaufpreis, höheren Betriebskosten und höheren Instandhaltungskosten einher als Wohnungen.

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