Zwangsversteigerung von Immobilien: Was ist zu beachten?

Bei einer Zwangsversteigerung können Sie Immobilien häufig deutlich unter Wert kaufen und so ein wahres Schnäppchen erzielen. Doch Vorsicht: Das Verfahren geht mit zahlreichen Risiken einher, mit denen Sie sich vorab auseinandersetzen sollten. Bereiten Sie sich gut vor, studieren Sie alle vorhandenen Unterlagen zur Immobilie Ihrer Wahl und setzen Sie auf eine ausgeklügelte Bieterstrategie. Nur so vermeiden Sie, dass sich das vermeintliche Schnäppchen am Ende als Kostenfalle erweist.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie meist gegen den Willen des Eigentümers versteigert. Häufig geschieht dies, weil der Eigentümer seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann. Kaufinteressenten können bei einer Zwangsversteigerung günstige Immobilien erwerben, doch das Ganze geht mit zahlreichen Risiken einher. So muss der alte Eigentümer weder einem potenziellen Käufer noch einem Gutachter Zugang zur Immobilie gewähren. Dies führt dazu, dass die Angaben zu den Versteigerungsimmobilien häufig lückenhaft und ungenau sind und dass Käufer in der Regel die sprichwörtliche Katze im Sack kaufen müssen.

Der Kauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist bindend: Entspricht die Immobilie nicht Ihren Vorstellungen oder entdecken Sie nach dem Kauf massive Mängel im Inneren, können Sie diesen nicht rückgängig machen.

Wann und warum erfolgen Zwangsversteigerungen?

In den meisten Fällen erfolgt eine Zwangsversteigerung immer dann, wenn der aktuelle Eigentümer der Immobilie seine Schulden bei der Bank nicht mehr begleichen kann. Bei der Baufinanzierung dient die Immobilie selbst in der Regel als Sicherheit und aufgrund der eingetragenen Grundschuld kann die Bank als Gläubiger bei Zahlungsrückständen die Zwangsversteigerung einleiten. So wird die Immobilie zu Geld gemacht und die Schulden bei der Bank werden – idealerweise vollständig – getilgt. Reicht der Betrag nicht aus, um alle Gläubiger auszuzahlen, bleibt die Restschuld bestehen. Der verschuldete Kreditnehmer muss diese dann weiterhin abbezahlen. Ist dies nicht möglich, bleibt oft nur der Weg in die Privatinsolvenz.

Zu Zwangsversteigerungen kommt es im Übrigen nicht nur bei Zahlungsproblemen: Auch wenn eine Erbengemeinschaft sich schlicht nicht darauf einigen kann, was mit der Erbimmobilie geschehen soll, kann diese zwangsversteigert werden. Dasselbe gilt auch bei Scheidungen, bei denen sich die Ex-Partner uneins sind. Hier wird häufig von sogenannten Teilungsversteigerungen gesprochen.

Wer führt die Immobilienversteigerung durch?

Das zuständige Amtsgericht kümmert sich um die Durchführung der Zwangsversteigerung. Meist handelt es sich dabei um das Amtsgericht in dem Bezirk, in dem sich die zu versteigernde Immobilie befindet.

Wie kann ich eine Zwangsversteigerung vermeiden?

Das Risiko einer Zwangsversteigerung können Sie als Kreditnehmer minimieren, indem Sie Ihre Finanzierung auf ein möglichst solides Fundament stellen. Übernehmen Sie sich beim Immobilienkauf nicht und entscheiden Sie sich für eine Kreditrate, die Sie auch langfristig stemmen können. Planen Sie dabei vorausschauend und kalkulieren Sie beispielsweise Aspekte wie Elternzeiten oder vorübergehende Arbeitslosigkeit mit ein. Darüber hinaus gilt: Legen Sie immer einen Notgroschen an die Seite. So können Sie Ihre Kreditraten auch in schwierigen Zeiten noch begleichen.

ZVG-Portal und Co: Wo finde ich Zwangsversteigerungen?

Termine für Zwangsversteigerungen werden in der Regel spätestens 6 Wochen im Voraus bekannt gegeben. Hier können Sie sich über anstehende Termine informieren:

• Versteigerungskalender des Amtsgerichts
• Online-Versteigerungsportale
• Tageszeitungen
• Aushänge im Gericht
• Aushänge in Banken

Die wohl umfassendste Übersicht über anstehende Versteigerungstermine finden Sie im ZVG-Portal, das von den Landesjustizverwaltungen online betrieben wird. Hier können Sie auch – ähnlich wie bei Immobilienportalen – nach Ihren individuellen Kriterien filtern. So können Sie etwa gezielt nach Einfamilienhäusern oder 3-Zimmer-Wohnungen in Ihrem Bundesland suchen.

Welche Voraussetzungen müssen Bieter bei Zwangsversteigerungen erfüllen?

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um einen öffentlichen Termin, weshalb Sie grundsätzlich einfach erscheinen können. Möchten Sie sich jedoch aktiv am Bieterverfahren beteiligen, dann müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen:

• Mindestens 18 Jahre alt sein
• Ein gültiges Ausweisdokument (Personalausweis oder Reisepass) vorlegen
• Eine Sicherheitsgebühr in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts bei sich tragen

Die Sicherheitsgebühr dient dazu, nicht zahlungsfähige Bieter von der Auktion auszuschließen. Sie können die Gebühr entweder als Verrechnungsscheck oder als von der Landesbank bestätigten Scheck bei sich tragen. Auch eine selbstschuldnerische Bürgschaft ist möglich. Alternativ können Sie den Betrag auch vorab an die Gerichtskasse überweisen. Sollten Sie den Zuschlag nicht erhalten, wird das Geld direkt im Anschluss an die Versteigerung wieder zurücküberwiesen. Eine Sicherheitsgebühr in Form von Bargeld ist nicht zulässig.

Ablauf einer Zwangsversteigerung: Wie läuft die Versteigerung von Immobilien ab?

Bei Zwangsversteigerungen handelt es sich um höchst standardisierte Verfahren, bei denen klare Regeln verfolgt werden müssen. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung.

Eröffnung des Versteigerungstermins

Zu Beginn des Versteigerungstermins trägt der Rechtspfleger zunächst alle wichtigen Informationen zur Immobilie vor. Hierzu gehören auch der veranschlagte Verkehrswert sowie das festgelegte Mindestgebot für die Auktion. Das Mindestgebot enthält bereits die Kosten für das Verfahren sowie etwaige Zahlungsverpflichtungen, die mit der Immobilie einhergehen. Hat der bisherige Eigentümer etwa Grundsteuerschulden angehäuft, so muss der neue Eigentümer diese übernehmen.

Bieterstunde

Sind alle Eckdaten geklärt, folgt der spannende Part der Versteigerung: die sogenannte Bieterstunde. Diese dauert mindestens 30 Minuten, kann jedoch – je nach Anzahl der Bieter – auch wesentlich mehr Zeit in Anspruch nehmen. Sind Sie an der Immobilie interessiert, können Sie während der Bieterstunde Ihre Angebote abgeben. Bedenken Sie dabei immer: Mündliche Gebote sind rechtlich bindend und können nicht zurückgenommen werden.

Zuschlag

Wird es im Saal langsam ruhig und scheint es keine weiteren Angebote mehr zu geben, verkündet der Rechtspfleger 3-mal das letzte Gebot. Hier hätten Sie noch einmal die Gelegenheit, dieses zu überbieten. Meldet sich kein Bieter mehr zu Wort, gilt die Bieterstunde als beendet. In aller Regel erhält der Höchstbietende daraufhin auch den Zuschlag.

Es gibt jedoch 2 Szenarien, in denen das letzte Gebot nicht das Ende der Zwangsversteigerung bedeutet. Hierbei handelt es sich um die sogenannte 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze:

• 50-Prozent-Grenze: Beträgt das letzte Gebot weniger als 50 Prozent des veranschlagten Verkehrswerts, gibt es keinen Zuschlag. Das Gericht setzt dann stattdessen einen zweiten Versteigerungstermin an.
• 70-Prozent-Grenze: Beträgt das letzte Gebot mehr als 50 Prozent, aber weniger als 70 Prozent des veranschlagten Verkehrswerts, kann der Gläubiger dieses ablehnen. Auch in diesem Fall würde noch einmal ein zweiter Versteigerungstermin folgen.

Muss ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt werden, so gelten die beiden Grenzen hier nicht mehr. Das bedeutet: Haben Sie beim ersten Termin das Höchstgebot in Höhe von 60 Prozent abgegeben und hat die Gläubiger-Bank dieses abgelehnt, können Sie es in einem zweiten Termin noch einmal versuchen. Geben Sie dann mit Ihrem 60-Prozent-Gebot erneut das Höchstgebot ab, erhalten Sie auch den Zuschlag. Die Bank kann kein Veto mehr einlegen. Doch freuen Sie sich nicht zu früh: Um die Versteigerung unter Wert zu verhindern, kann der Gläubiger beim zweiten Termin selbst Gebote abgeben und das zu versteigernde Haus einfach ersteigern. Sie sollten also mit verstärkter Bieter-Konkurrenz rechnen.

Immobilienübergabe

Wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, müssen Sie sich noch etwas gedulden, bevor Sie Ihr neues Heim beziehen können. Denn im Anschluss an die Bieterstunde muss das Amtsgericht zunächst einen Termin für die Immobilienübergabe festlegen. Meist findet diese etwa 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung statt. In der Zwischenzeit sollten Sie schon einmal die Grunderwerbsteuer zahlen und alle nötigen Versicherungen für Ihre neu erworbene Immobilie abschließen.

Kosten: Was kostet eine Zwangsversteigerung?

Allgemein bekannt ist: Bei einer Zwangsversteigerung werden Häuser und Wohnungen oft unter Preis verkauft. Was viele hingegen nicht wissen: Sie können nicht nur bei der Immobilie selbst, sondern auch bei den Nebenkosten ordentlich sparen. Denn bei der Versteigerung von Immobilien entfallen Maklerprovision und Notargebühren. Stattdessen zahlen Sie lediglich die Kosten für das Versteigerungsverfahren, die auch als Barwert bezeichnet werden. Diese sind in Paragraf 34 Gerichtskostengesetz (GKG), Anlage 2 festgelegt und orientieren sich immer am Höchstgebot. Wird ein Haus etwa für 200.000 Euro versteigert, so fallen Verfahrenskosten in Höhe von 1.921 Euro an. Grob gesagt können Sie davon ausgehen, dass die Kosten sich auf etwa 1 Prozent des Höchstgebots belaufen.

Darüber hinaus berechnet das Amtsgericht noch Zinsen in Höhe von 4 Prozent des Verkehrswerts abzüglich Ihrer Sicherheitsleistung. Diese fallen für die Zeit zwischen Versteigerung und Zahlung des Gebots an. Das bedeutet: Je schneller Sie den ausstehenden Betrag überweisen, desto geringer ist die Zinslast.

Vorteile und Risiken einer Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung können Sie als Bieter durchaus ein gutes Geschäft machen. Mit etwas Glück ersteigern Sie eine Immobilie, die deutlich unter Wert verkauft wird und die perfekt zu Ihnen und Ihren Anforderungen passt. Allerdings sollten Sie sich der Risiken immer bewusst sein.

Vorteile von Zwangsversteigerungen

Zwar müssen Versteigerungsimmobilien nicht zwangsläufig unter Wert über den Tisch gehen, doch ist dies häufig der Fall. Da es bei Häusern und Wohnungen natürlich um hohe Beträge geht, zahlt sich schon eine minimale Ersparnis gegenüber dem eigentlichen Verkehrswert klar aus. Darüber hinaus sparen Sie sich Makler- und Notarkosten und müssen lediglich den verhältnismäßig niedrigen Barwert übernehmen.

Vorteile von Zwangsversteigerungen im Überblick

Risiken von Zwangsversteigerungen

Wenn Sie ein Haus im Rahmen einer Versteigerung kaufen, dann müssen Sie oft notgedrungen die Katze im Sack kaufen. Denn als Käufer haben Sie keinen Anspruch darauf, die Immobilie vorab von innen zu besichtigen. Das Risiko steigt noch einmal, da auch der Gutachter kein Recht auf eine vorherige Besichtigung hat. Das bedeutet, dass das Verkehrswertgutachten bei Zwangsversteigerungen häufig sehr oberflächlich ist und viele relevante Informationen fehlen. So wissen Sie trotz des Gutachtens meist nicht, wie es um den eigentlichen Zustand der angebotenen Immobilie bestellt ist. Von Wasserschäden, gesundheitsgefährdenden Baumaterialien oder Schimmel erfahren Sie oft erst, wenn der Kauf bereits abgeschlossen ist.

Selbst wenn der Gutachter die Immobilie von innen besichtigen durfte, ist dies im Übrigen noch keine Garantie für einen guten Zustand: Achten Sie beim Verkehrswertgutachten genau auf das Datum, denn Zwangsversteigerungen ziehen sich oft lange hin. In der Zwischenzeit kann sich der Zustand der Immobilie deutlich verschlechtert haben, zumal viele Eigentümer sich angesichts einer Zwangsversteigerung oft nicht mehr um die Immobilie kümmern und diese verkommen lassen.

Auch Haftung oder Gewährleistung gibt es bei Zwangsversteigerungen nicht. Fallen Ihnen bei der ersten eigentlichen Innenbesichtigung der Immobilie massive Baumängel auf, so müssen Sie diese hinnehmen. Sie können den Kauf nicht rückgängig machen oder den vorherigen Eigentümer in Haftung nehmen. Dasselbe gilt auch dann, wenn das Gutachten den Verkehrswert der Immobilie klar überschätzt: Den Kauf können Sie nicht rückabwickeln.

Darüber hinaus können auch die bisherigen Eigentümer zu einem echten Problem werden. Der Verlust des Familienheims ist natürlich emotional und oft weigern sich die Eigentümer trotz der Versteigerung, das Haus zu verlassen. Sie müssen diese dann auf eigene Kosten zwangsräumen lassen – ein Prozess, der lange dauert und für alle Parteien belastend ist. Auch anderweitig stellen sich die bisherigen Eigentümer oft quer: Wollen Sie etwa eine vermietete Immobilie kaufen, treten Sie als neuer Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein. War der bisherige Eigentümer schlecht organisiert, können wichtige Unterlagen wie der Mietvertrag fehlen, was viel bürokratischen Aufwand für Sie mit sich bringt.

Risiken von Zwangsversteigerungen im Überblick

5 Tipps für Bieter: So bereiten Sie sich auf den Versteigerungstermin vor

Wenn Sie eine interessante Zwangsversteigerung entdecken und daran teilnehmen wollen, sollten Sie Ihre Zeit sinnvoll nutzen und sich möglichst gut auf den Termin vorbereiten. Unsere Checkliste hilft Ihnen dabei:

1. Holen Sie möglichst viele Informationen zur Immobilie ein: Auch wenn Sie kein Recht auf eine Innenbesichtigung haben, können Sie den aktuellen Eigentümer natürlich kontaktieren und Ihr Glück versuchen. Vielleicht lässt er sich auf eine Vorab-Besichtigung ein. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Sie die Immobilie zumindest von außen inspizieren. Auch ein Gespräch mit den Nachbarn kann sich lohnen: Was haben sie über die bisherigen Eigentümer zu erzählen? Waren sie vielleicht einmal zu Besuch und können sie Ihnen zumindest ein wenig über den Innenzustand berichten? Darüber hinaus sollten Sie nach Möglichkeit auch einen Blick ins Grundbuch werfen: Sind Rechte Dritter (z. B. Wegerechte) eingetragen? Wie stark ist die Immobilie belastet?
2. Kümmern Sie sich um die Finanzierung: Wenn Sie ein Haus ersteigern, ist dies bindend. Sie müssen die Immobilie dann auch tatsächlich kaufen, weshalb Sie sich schon vorab um die Finanzierung kümmern sollten. Vergessen Sie auch nicht, dass Sie zur Versteigerung eine Sicherheit in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswerts vorweisen müssen.
3. Setzen Sie sich ein Limit (und halten Sie daran fest): Überlegen Sie sich vorab, wie viel Sie maximal für die Immobilie bieten wollen, und weichen Sie nicht von diesem Wert ab. In der Bieterstunde kann es hitzig zugehen und viele Konkurrenzgebote lassen gerade unerfahrene Bieter im Eifer des Gefechts die eigenen Grenzen überschreiten. Es empfiehlt sich, vorab ein paar andere Versteigerungstermine zu besuchen, um ein Gefühl für die Atmosphäre und für verschiedene Bieterstrategien zu erhalten.
4. Lassen Sie sich bei Ihrer Bieterstrategie nicht in die Karten blicken: Eine Zwangsversteigerung ist einem Pokerspiel nicht gänzlich unähnlich. Achten Sie darauf, Ihre Bieterstrategie vor Ihren Konkurrenten möglichst geheim zu halten. Es empfiehlt sich beispielsweise, immer krumme Beträge zu nennen und auf unregelmäßige Bietstufen zu setzen. Wenn Sie das aktuelle Gebot etwa immer um 1.000 Euro überbieten, sind Sie ein offenes Buch für die Konkurrenz.
5. Steigen Sie nicht zu niedrig ein: Sehr niedrige Anfangsgebote sorgen oft für einen Gebotsrausch. Ihre Konkurrenz wittert dann ein Schnäppchen und die hohe Anzahl an Geboten führt dazu, dass der Preis schnell in die Höhe schießt. Besser ist es, wenn Sie möglichst nah an Ihrem Limit einsteigen, sich aber dennoch etwas Spielraum lassen. Liegt Ihre Grenze etwa bei 160.000 Euro, können Sie mit 131.500 Euro einsteigen. Konkurrenten, deren eigene Grenze darunter liegt, bieten dann gar nicht erst mit.

Fazit: Seien Sie sich der Risiken einer Zwangsversteigerung bewusst

Eine Zwangsversteigerung bietet Chancen und Risiken zugleich. Im besten Fall erwerben Sie ein gut erhaltenes Haus, das deutlich unter dem eigentlichen Wert unter den Hammer gekommen ist. Im schlechtesten Fall stellt sich nach dem Kauf heraus, dass sie eine nahezu marode Immobilie viel zu teuer ersteigert haben. Durch gute Vorbereitung können Sie dieses Risiko zwar minimieren, doch gänzlich umgehen können Sie es leider meist nicht. Immerhin haben Sie als Käufer keinen Anspruch auf eine Vorab-Besichtigung und auch die Gutachten bei Zwangsversteigerungen sind oft ungenau und lückenhaft.

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