Zwangsverwaltung von Immobilien: Definition, Ablauf, Alternative

Wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht wie vereinbart nachkommt, kann der Gläubiger seine Ansprüche mit einer Zwangsverwaltung durchsetzen. In der Regel kommt es bei Mietimmobilien zu diesem Mittel, die Erträge der Immobilie fließen dem Gläubiger zu. Der Gläubiger wird also nicht wie bei einer Zwangsversteigerung aus dem Verkaufserlös befriedigt, sondern erhält die laufenden Einnahmen aus der Immobilie. Der Schuldner bleibt Eigentümer. Genaue Regelungen zur Zwangsverwaltung liefert die Zivilprozessordnung im Zwangsversteigerungsgesetz.

Wer ordnet die Zwangsverwaltung an?

Das zuständige Gericht ordnet eine Zwangsverwaltung auf Antrag des Gläubigers an. Der Gläubiger benötigt zu deren Durchsetzung einen vollstreckbaren Titel, für den entweder ein gerichtliches Zahlungsurteil oder eine zu seinen Gunsten eingetragene Grundschuld erforderlich ist. Die rechtliche Grundlage dafür stellt das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) dar.

Wie läuft eine Zwangsverwaltung ab?

Der Gläubiger beantragt die Zwangsverwaltung, ein offizieller Beschluss geht dem Schuldner daraufhin zu. Das Vollstreckungsgericht bestellt einen Zwangsverwalter, der die Verwaltung der Immobilie übernimmt. Er kümmert sich um alle Aufgaben, um die Erträge aus der Immobilie zu sichern und Nebenkosten zu begleichen. Auch die Instandhaltung der Immobilie liegt in seinen Händen. Kommt es zu einem Leerstand, übernimmt der Zwangsverwalter die Neuvermietung. Das Vollstreckungsgericht ist regelmäßig über die Leistungen des Zwangsverwalters zu informieren.

Die Zwangsverwaltung endet mit einem Aufhebungsbeschluss. Dieser wird unter anderem erteilt, wenn die Ansprüche des Gläubigers befriedigt sind oder der Gläubiger den Antrag auf Zwangsverwaltung zurückzieht.

Wer trägt die Kosten einer Zwangsverwaltung?

Für die Kosten, die durch eine Zwangsverwaltung entstehen, kommt der Gläubiger auf. Als Antragsteller muss er vorab einen Kostenvorschuss bei Gericht leisten. Der Verwalter ist gesetzlichen Vorgaben nach verpflichtet, Rücklagen für weitere Kosten zu bilden.

Welche Alternative zur Zwangsverwaltung gibt es?

Eine Alternative zur Zwangsverwaltung ist die Pfändung der Miete. Für den Gläubiger entfallen bei dieser Variante die entsprechenden Kosten. Gibt es allerdings weitere Gläubiger, ist es möglich, dass diese ihrerseits die Zwangsverwaltung beantragen und damit die Mietpfändung außer Kraft setzen.